Loyer impayé : que faire, étape par étape

Un loyer impayé se traite par étapes, dans un ordre fixé par la loi : relance, mise en demeure, appel au garant, puis commandement de payer par un commissaire de justice, qui laisse au locataire six semaines pour régler sa dette. Sans paiement, seul le juge peut constater la résiliation du bail et ordonner l'expulsion, que le commissaire de justice exécute après un commandement de quitter les lieux et un délai de deux mois, jamais pendant la trêve hivernale. Le cœur de la procédure est l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Ce guide suit le chemin complet, du premier jour de retard au départ du locataire. Chaque étape renvoie à un guide détaillé.

Les étapes et leurs délais en un tableau#

Étape	Qui agit	Délai minimum fixé par la loi	Texte
Relance amiable	Vous	Aucun : dès le premier jour de retard	—
Mise en demeure	Vous	Aucun ; fait courir les intérêts au taux légal	Code civil, art. 1344 et 1344-1
Commandement de payer	Commissaire de justice	Six semaines pour payer	Loi de 1989, art. 24 I
Information du garant	Commissaire de justice	Dans les quinze jours du commandement	Loi de 1989, art. 24 I
Assignation devant le juge	Commissaire de justice	Notifiée au préfet six semaines avant l'audience	Loi de 1989, art. 24 III
Jugement	Juge des contentieux de la protection	Délais de paiement jusqu'à trois ans possibles	Loi de 1989, art. 24 V
Commandement de quitter les lieux	Commissaire de justice	Deux mois avant l'expulsion	CPCE, art. L412-1
Expulsion	Commissaire de justice, avec la force publique si besoin	Jamais du 1er novembre au 31 mars de l'année suivante	CPCE, art. L412-6

Le CPCE est le Code des procédures civiles d'exécution. Les délais du tribunal lui-même ne sont fixés par aucun texte et varient d'une juridiction à l'autre : comptez plusieurs mois entre le premier impayé et le jugement.

1. Le premier jour de retard : vérifier avant d'agir#

Le locataire doit payer le loyer et les charges « aux termes convenus » dans le bail (article 7 de la loi de 1989). Un loyer absent du relevé n'est pas toujours un impayé :

• le virement est parti en retard : un ou deux jours de décalage bancaire arrivent, surtout en début de mois ;
• l'aide au logement est versée à part : quand la CAF ou la MSA vous verse l'APL directement (le « tiers payant »), le locataire ne doit que le reste. La loi précise qu'un paiement partiel fait dans ce cadre n'est pas un défaut de paiement ;
• le paiement est partiel : le locataire a versé une partie. La dette est le solde restant dû.

Une fois l'impayé confirmé, notez la date et le montant. Tout ce qui suit se calcule à partir de ce décompte. Le locataire qui retient son dernier mois en comptant sur le dépôt de garantie : voir Le locataire peut-il ne pas payer son dernier mois ?.

2. La relance, puis la mise en demeure#

Commencez par une relance amiable : un message ou une lettre simple qui rappelle le montant dû et la date d'échéance, et propose d'en parler. Beaucoup de retards se règlent à ce stade, parfois par un étalement convenu à deux. Si vous trouvez un accord, mettez-le par écrit et signez-le tous les deux. Le calendrier et le contenu des relances sont détaillés dans Loyer en retard : quand et comment relancer ?.

Si rien ne bouge, envoyez une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. Elle interpelle formellement le locataire et fait courir les intérêts au taux légal sur la somme due, sans que vous ayez à prouver un préjudice (articles 1344 et 1344-1 du Code civil). Elle sert aussi de preuve : vous avez réclamé votre dû avant d'engager des frais. Notre modèle de mise en demeure pour loyer impayé, gratuit, la prépare en PDF dans votre navigateur.

La mise en demeure ne remplace pas le commandement de payer : elle ne fait pas courir le délai de la clause résolutoire. Seul l'acte du commissaire de justice le fait (étape 4).

Service-Public indique aussi qu'avant de demander au juge la résiliation du bail, une tentative de conciliation est obligatoire quand la dette ne dépasse pas 5 000 € (article 750-1 du Code de procédure civile, qui prévoit des exceptions). Le conciliateur de justice est gratuit, et une conciliation tentée tôt évite de la faire plus tard.

3. Le garant, l'assurance et la CAF#

Le garant (la caution). Dès le premier impayé, vous pouvez réclamer la somme à la personne qui s'est portée caution. Prévenez-la tôt : elle a souvent intérêt à pousser le locataire à régulariser. Si vous faites délivrer un commandement de payer, il doit lui être signifié dans les quinze jours de celui du locataire, sinon elle ne doit pas les pénalités ni les intérêts de retard (article 24 de la loi de 1989).

La garantie Visale ou une assurance loyers impayés (GLI). Ces garanties remboursent les loyers à des conditions fixées par leur contrat, avec un délai de déclaration de l'impayé souvent court. Relisez votre contrat dès le premier retard : une déclaration tardive peut vous priver de l'indemnisation.

La CAF ou la MSA. Si vous percevez l'aide au logement du locataire directement, vous devez leur signaler l'impayé dans les deux mois qui suivent sa constitution (article R824-4 du Code de la construction et de l'habitation). Faute de signalement, une pénalité est prévue. Le seuil change en cours de route :

Période	Impayé constitué quand…	Texte
Jusqu'au 31 décembre 2026	la dette atteint deux fois le loyer et les charges mensuels nets de l'aide	CCH, art. R824-1
À partir du 1er janvier 2027	trois mois après un premier défaut de paiement, quel que soit son montant, ou dès que la dette dépasse 450 €	CCH, art. R824-2, version 2027

Pour un locataire de bonne foi, l'aide continue en principe d'être versée pendant que l'impayé est traité, ce qui limite la dette. Pour compter l'aide versée au bailleur, voir APL versée au propriétaire : comment la compter ?.

4. Le commandement de payer#

Si la relance et la mise en demeure n'ont rien donné, vous mandatez un commissaire de justice (l'ancien huissier) pour délivrer un commandement de payer. C'est l'acte qui déclenche la clause résolutoire du bail : elle ne produit effet que six semaines après un commandement resté sans paiement.

Le commandement doit contenir, à peine de nullité, le délai de six semaines, le montant du loyer et des charges, le décompte de la dette, un avertissement sur la procédure, l'adresse du fonds de solidarité pour le logement (FSL) et la possibilité de demander des délais au juge. Le commissaire de justice le signale à la CCAPEX (la commission départementale de prévention des expulsions) quand vous êtes un particulier ou une SCI familiale et que l'impayé dure depuis deux mois sans interruption, ou que la dette atteint deux fois le loyer mensuel hors charges.

Votre bail date d'avant le 29 juillet 2023 ? La Cour de cassation a jugé que les baux en cours au 29 juillet 2023 gardent le délai de leur clause (souvent deux mois) (avis du 13 juin 2024).

Contenu, coût et cas du garant sont détaillés dans Commandement de payer : délai, contenu et coût.

5. Le juge : clause résolutoire et délais de paiement#

Si la dette n'est pas réglée au bout des six semaines, le commissaire de justice assigne le locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement. L'assignation doit être notifiée au préfet six semaines avant l'audience, pour qu'un diagnostic social et financier du locataire soit réalisé et transmis au juge. Si vous êtes une société autre qu'une SCI familiale, vous devez en plus saisir la CCAPEX deux mois avant d'assigner.

À l'audience, deux issues principales :

• Le juge constate la clause résolutoire : le bail est résilié, le locataire devient occupant sans droit ni titre, il doit une indemnité d'occupation fixée par le juge, et l'expulsion est ordonnée.
• Le juge accorde des délais de paiement, jusqu'à trois ans, si le locataire peut régler sa dette et a repris le paiement intégral du loyer courant avant l'audience. Les effets de la clause sont alors suspendus. Au premier impayé ou à la première échéance manquée, la clause reprend son plein effet.

Depuis la loi du 27 juillet 2023, tout bail d'habitation contient une clause résolutoire. Son fonctionnement, et ce qui se passe pour un bail plus ancien qui n'en a pas, sont expliqués dans Clause résolutoire du bail : quand joue-t-elle ?.

6. L'expulsion#

Le jugement ne suffit pas pour récupérer le logement. Le commissaire de justice le signifie au locataire et lui délivre un commandement de quitter les lieux (article L411-1 du CPCE). L'expulsion ne peut ensuite avoir lieu qu'après deux mois, sauf si le juge a réduit ou supprimé ce délai. Le locataire peut demander au juge de l'exécution des délais supplémentaires, d'un mois à un an, quand son relogement ne peut pas se faire dans des conditions normales.

Puis vient la trêve hivernale : aucune expulsion du 1er novembre au 31 mars de l'année suivante, sauf relogement adapté à la famille. La procédure, elle, continue pendant la trêve : vous pouvez saisir le juge ou faire délivrer les commandements. Voir Trêve hivernale : ce que le bailleur peut faire.

Le jour venu, le commissaire de justice se présente un jour ouvrable, entre 6 heures et 21 heures. Si le locataire refuse de partir, il demande le concours de la force publique au préfet. Le silence du préfet pendant deux mois vaut refus (article R153-1 du CPCE), et un refus ouvre droit à une indemnisation par l'État. Tout le déroulé est dans Expulsion d'un locataire : étapes et délais réels.

7. Ce que le bailleur ne doit jamais faire#

Changer la serrure, couper l'eau ou l'électricité, entrer dans le logement ou sortir les meubles du locataire, même après des mois d'impayés : Service-Public rappelle que vous ne devez pas entrer ni toucher à la serrure ou aux meubles avant le commissaire de justice. Forcer un occupant à quitter les lieux sans le concours de l'État est puni de trois ans d'emprisonnement et de 30 000 € d'amende (article 226-4-2 du Code pénal). Voir Changer la serrure d'un locataire qui ne paie pas.

Exemple chiffré : 750 € par mois, trois mois impayés#

Loyer de 700 € plus 50 € de charges, soit 750 € par mois, bail signé en 2025 avec une caution. Le locataire ne paie plus à partir de février 2027. Les dates d'audience et de jugement ci-dessous sont des hypothèses : elles dépendent du tribunal.

Date	Étape	Dette
1er février 2027	Premier loyer impayé ; vous vérifiez le compte	750 €
10 février 2027	Relance amiable ; la caution est prévenue	750 €
3 mars 2027	Mise en demeure en recommandé	1 500 €
15 avril 2027	Commandement de payer ; signalement à la CCAPEX	2 250 €
30 avril 2027	Dernier jour pour signifier le commandement à la caution	2 250 €
27 mai 2027	Fin des six semaines, dette non réglée	2 250 € et plus
1er juin 2027	Assignation, notifiée au préfet le même jour
13 juillet 2027	Première date d'audience possible (six semaines)
15 septembre 2027 (hypothèse)	Jugement : résiliation et expulsion
1er octobre 2027	Commandement de quitter les lieux
1er décembre 2027	Fin des deux mois, mais en pleine trêve
1er avril 2028	Première date possible d'expulsion

Dans ce scénario sans aucun délai accordé par le juge, il s'écoule 14 mois entre le premier impayé et la première date d'expulsion possible. La dette de 2 250 € ne dépasse pas 5 000 € : selon Service-Public, une tentative de conciliation devait précéder l'assignation, à caser entre mars et mai. Chaque semaine gagnée au début compte, d'où l'intérêt de ne pas laisser passer le premier mois.

Se faire aider#

La ligne SOS loyers impayés (0 805 160 075, gratuite, du lundi au vendredi) informe les bailleurs comme les locataires. L'ADIL de votre département donne des conseils juridiques gratuits sur le logement.

Sources#

• Article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (Légifrance)
• Articles L412-1 à L412-8 du Code des procédures civiles d'exécution (Légifrance)
• Cour de cassation, 3e civ., avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002 (Légifrance)
• Article 226-4-2 du Code pénal (Légifrance)
• Loyers impayés et expulsion du locataire, Service-Public
• Articles R824-2 à R824-5 du CCH en vigueur au 1er janvier 2027 (Légifrance)

Vérifié le 09/11/2026