Clause résolutoire du bail : quand joue-t-elle ?

La clause résolutoire met fin au bail de plein droit quand le locataire ne paie pas son loyer ou ses charges, mais seulement six semaines après un commandement de payer resté sans effet, et seulement si un juge le constate. Jusqu'à l'audience, le locataire peut encore sauver son bail : le juge peut lui accorder jusqu'à trois ans pour payer et suspendre la clause. Ces règles sont fixées par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Ce guide fait partie de notre dossier Loyer impayé : que faire, étape par étape.

Une clause présente dans tout bail depuis 2023#

Une clause résolutoire est une clause du bail qui prévoit sa résiliation automatique si le locataire manque à certaines obligations. Depuis la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation en contient une pour le défaut de paiement du loyer ou des charges et pour le non-versement du dépôt de garantie. Service-Public précise que c'est le cas des baux signés à partir du 29 juillet 2023.

La clause ne peut pas viser n'importe quel manquement. L'article 4 de la loi de 1989 interdit une clause résolutoire fondée sur un autre motif que :

Motif admis	Exemple
Non-paiement du loyer ou des charges aux termes convenus	Loyer de mars non réglé
Non-versement du dépôt de garantie	Dépôt de garantie jamais versé
Défaut d'assurance des risques locatifs	Locataire qui ne s'est pas assuré
Troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée	Nuisances reconnues par un jugement définitif

À notre lecture, une clause qui ajoute un autre motif, par exemple une sous-location, ne permet pas la résiliation de plein droit pour ce motif. Ce guide traite du cas le plus courant : le loyer impayé.

Le déclencheur : le commandement de payer#

La clause ne joue pas au premier retard. Il faut d'abord qu'un commissaire de justice délivre un commandement de payer, qui laisse au locataire six semaines pour régler sa dette.

• Si le locataire paie tout dans ce délai, la clause ne produit pas effet et le bail continue.
• S'il ne paie pas, ou seulement une partie, la clause est acquise à l'issue des six semaines : à notre lecture, le bail est alors résilié de plein droit, mais seulement une fois que le juge l'a constaté.

Le juge doit encore constater la résiliation#

La clause résolutoire ne vous autorise pas à reprendre le logement. Vous devez saisir le juge des contentieux de la protection, au besoin en référé (procédure rapide), et lui demander de :

• constater que la clause a joué et que le bail est résilié ;
• condamner le locataire à payer la dette ;
• ordonner l'expulsion ;
• fixer une indemnité d'occupation, la somme que l'occupant vous doit à la place du loyer jusqu'à son départ.

L'assignation doit être notifiée au préfet six semaines avant l'audience, afin qu'un diagnostic social et financier du locataire soit transmis au juge. Le juge n'apprécie pas la gravité de l'impayé : il vérifie que les conditions de la clause sont réunies. Mais il dispose d'un levier important : les délais de paiement.

Les délais de paiement et la suspension de la clause#

Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, à deux conditions :

1. le locataire est en situation de régler sa dette ;
2. il a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience.

Pendant ces délais, les effets de la clause résolutoire peuvent être suspendus. Deux issues :

Ce que fait le locataire	Conséquence
Il respecte l'échéancier et paie le loyer courant	La clause est réputée ne pas avoir joué : le bail continue
Il manque une échéance ou un loyer	La suspension prend fin : la clause reprend son plein effet

Les délais ne suspendent jamais le loyer courant : il reste dû chaque mois. Quand une procédure de surendettement est ouverte pour le locataire, des règles particulières s'appliquent ; le juge invite les parties à lui en faire part.

Exemple#

Un loyer de 700 € plus 50 € de charges. Trois mois impayés, soit 2 250 €. Le commandement de payer est signifié le 15 avril 2027 ; les six semaines se terminent le 27 mai 2027 sans paiement. Vous assignez le locataire.

Avant l'audience, le locataire recommence à payer ses 750 € chaque mois et propose de rembourser 2 250 € en 18 mensualités de 125 €. Le juge peut accepter et suspendre la clause. S'il paie la dernière mensualité, le bail continue comme si rien ne s'était passé. S'il manque une échéance, la clause reprend effet et vous pouvez poursuivre jusqu'à l'expulsion, qui suit ses propres délais, dont la trêve hivernale.

Sans clause résolutoire : la résiliation judiciaire#

Un bail ancien qui ne contiendrait pas de clause résolutoire reste résiliable, mais autrement. Le bailleur demande au juge de prononcer la résiliation. Service-Public indique que le juge détermine alors si la faute du locataire est d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation et l'expulsion ; il peut aussi imposer un échéancier si le locataire peut rembourser. La différence est nette : avec une clause, le juge constate ; sans clause, il apprécie.

Sources#

• Article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (Légifrance)
• Article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, clauses interdites (Légifrance)
• Cour de cassation, 3e civ., avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002 (Légifrance)
• Loyers impayés et expulsion du locataire, Service-Public

Vérifié le 09/11/2026