Micro-foncier ou réel : lequel vous fait payer moins ?
Votre revenu foncier imposable dans les deux régimes, déficit foncier compris. Location nue, revenus 2025.
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Les autres questions qu'on se pose à ce moment-là
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Micro-foncier ou réel : vos questions.
Le foyer dont les loyers de location nue ne dépassent pas 15 000 € par an, tous biens confondus, et qui ne relève pas d'un dispositif qui l'exclut (Loc'Avantages, Cosse, monument historique, amortissement…). Le Pinel, lui, ne l'exclut pas. Au-delà de 15 000 €, le réel s'applique d'office.
Quand vos charges déductibles dépassent 30 % de vos loyers : l'abattement forfaitaire du micro-foncier est alors plus faible que vos charges réelles. Une année de gros travaux ou un emprunt récent suffisent souvent.
Les loyers absorbent d'abord les intérêts d'emprunt. Ce qui dépasse, venant des autres charges, se déduit de votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an, portée à 15 300 € pour un logement Périssol ou Cosse ; le simulateur retient 10 700 €. Le reste, et la part due aux intérêts, se reporte sur vos revenus fonciers des dix années suivantes.
Trois ans, pour tous les revenus fonciers du foyer. Ensuite, l'option se renouvelle chaque année tant que vous déposez une 2044, et vous pouvez revenir au micro-foncier.
La limite de 10 700 € est rehaussée du montant des travaux qui font passer le logement d'une classe E, F ou G à A, B, C ou D, payés entre 2023 et 2027, sans pouvoir dépasser 21 400 €. Le simulateur ne l'applique pas : si c'est votre cas, le réel est au moins aussi avantageux qu'affiché.
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