Dégradations au-delà du dépôt de garantie : les récupérer

Quand les réparations dues par le locataire dépassent le dépôt de garantie, vous retenez d'abord sur le dépôt les sommes dûment justifiées, puis vous réclamez le solde : relance, mise en demeure, caution ou Visale s'il y en a, conciliation, enfin injonction de payer devant le juge. Le locataire répond des dégradations survenues pendant le bail, sauf force majeure, faute du bailleur ou fait d'un tiers (article 7 de la loi du 6 juillet 1989), et vous avez trois ans pour agir.

Ce guide fait partie de notre dossier Loyer impayé : que faire, étape par étape.

Ce que vous pouvez facturer, en deux lignes#

Le locataire paie les dégradations et les réparations locatives non faites, y compris celles causées par les personnes qui vivent avec lui, ses invités ou les artisans qu'il a fait venir. L'usure normale (la vétusté) et la force majeure restent à votre charge, et une grille de vétusté ne s'applique que si le bail en prévoit une. Le détail et les calculs sont dans Grille de vétusté : ce que le locataire doit payer et dans notre calculateur de vétusté.

1. Retenir d'abord sur le dépôt de garantie#

Le dépôt se rend dans un mois après la remise des clés si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, deux mois sinon, déduction faite des sommes restant dues, à condition qu'elles soient dûment justifiées (article 22). Devis, factures et photos de l'état des lieux sont vos justificatifs.

Rendez le solde dans le délai, même si un litige s'annonce : le retard est pénalisé, et la retenue ne vous dispense pas de réclamer le reste. Les délais et la pénalité sont expliqués dans Dépôt de garantie : délai de restitution et retenues, et notre calculateur de restitution les applique à vos dates.

2. Réclamer le solde au locataire#

Envoyez au locataire, à la nouvelle adresse qu'il doit vous donner en rendant les clés, un décompte écrit : montant des réparations, part de vétusté déduite, retenue faite sur le dépôt, solde dû, avec les justificatifs.

Sans paiement, envoyez une mise en demeure en lettre recommandée avec accusé de réception. Elle fait courir les intérêts au taux légal sur la somme due (articles 1344 et 1344-1 du Code civil) et prouve que vous avez réclamé avant d'aller plus loin.

3. Appeler la caution ou Visale#

La caution. Service-Public range les frais de remise en état du logement dégradé parmi les dettes locatives que garantit la caution. Relisez l'acte : son montant, sa durée et le type de caution (simple ou solidaire) décident de la marche à suivre. Voir Le garant ne paie pas : comment le mettre en jeu ?.

Visale. Dans le secteur privé, Service-Public indique que Visale couvre les dégradations au départ définitif du locataire, dans la limite de deux mois de loyer et charges inscrits dans le bail. Voir Garantie Visale : comment déclarer un impayé ?.

4. Tenter une conciliation#

Pour réclamer en justice une somme qui ne dépasse pas 5 000 €, la demande doit être précédée, à peine d'irrecevabilité, d'une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative (article 750-1 du Code de procédure civile, qui prévoit des exceptions). Le conciliateur de justice est gratuit. Le même article dispense de cette étape si vous avez d'abord tenté en vain la procédure simplifiée de recouvrement par un commissaire de justice (voir l'étape 5).

5. Obtenir un titre : injonction de payer ou procédure simplifiée#

Si la conciliation échoue, deux voies existent selon Service-Public :

Voie	Pour quelle dette	Ce qu'il faut savoir
Injonction de payer	Certaine, d'un montant déterminé et exigible, sans plafond	Requête gratuite si vous la déposez vous-même ; l'ordonnance doit être notifiée dans les 3 mois depuis le 1er septembre 2026
Procédure simplifiée de recouvrement	Jusqu'à 5 000 €	Menée par un commissaire de justice

L'injonction de payer donne un titre exécutoire : le commissaire de justice peut ensuite saisir les sommes dues.

Le délai pour agir : trois ans#

Toutes les actions nées du bail se prescrivent par trois ans à compter du jour où vous avez connu, ou auriez dû connaître, les faits (article 7-1). À notre lecture, pour des dégradations, ce point de départ est en général l'état des lieux de sortie.

Exemple chiffré#

Dépôt de garantie de 700 €. À la sortie, réparations justifiées par devis : 2 500 €, dont 600 € relèvent de la vétusté selon la grille du bail. Reste dû par le locataire : 1 900 €.

Étape	Montant
Réparations dues après vétusté	1 900 €
Retenue sur le dépôt, dans le délai de l'article 22	− 700 €
Solde à récupérer	1 200 €

1. Vous envoyez le décompte avec les devis, puis une mise en demeure en recommandé.
2. Le bail avait une caution solidaire : vous lui réclamez les 1 200 € par lettre recommandée.
3. Sans paiement, la dette est sous 5 000 € : vous saisissez un conciliateur de justice.
4. Faute d'accord, vous déposez une requête en injonction de payer, ou confiez la procédure simplifiée à un commissaire de justice.

Sources#

• Article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (Légifrance)
• Article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (Légifrance)
• Article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, prescription (Légifrance)
• Dégradations du logement loué : qui paie ?, Service-Public
• Injonction de payer et procédure simplifiée, Service-Public
• Article 750-1 du Code de procédure civile (Légifrance)

Vérifié le 09/11/2026