Le garant ne paie pas : comment le mettre en jeu ?

Quand le locataire ne paie plus, la personne qui s'est portée caution s'est engagée à payer à sa place : c'est la définition même du cautionnement (article 2288 du Code civil). Une caution solidaire peut être appelée dès le premier impayé, de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception ; une caution simple seulement une fois le locataire poursuivi. Si vous faites délivrer un commandement de payer, il doit être signifié à la caution dans les quinze jours, sinon elle ne doit ni pénalités ni intérêts de retard (article 24 de la loi du 6 juillet 1989).

Ce guide fait partie de notre dossier Loyer impayé : que faire, étape par étape.

Caution simple ou solidaire : ce que dit votre acte#

Le cautionnement est simple ou solidaire (article 2290 du Code civil). La différence change tout au moment de réclamer :

	Caution simple	Caution solidaire
Quand l'appeler	Après avoir poursuivi le locataire, s'il ne peut pas payer	Dès le premier impayé
Bénéfice de discussion (obliger le bailleur à poursuivre d'abord le locataire)	Oui	Non (article 2305)
En pratique	Commandement de payer au locataire d'abord	Lettre recommandée à la caution dès le premier mois

C'est l'acte de cautionnement qui le dit. Relisez-le avant toute démarche : la mention écrite par la caution doit indiquer si elle renonce au bénéfice de discussion. Faute de l'indiquer dans cette mention, la caution le conserve, même si le reste de l'acte parle de solidarité (article 2297).

Vérifier que l'acte tient#

Un acte irrégulier ne vaut rien, et la caution ou son avocat le relèveront. Les conditions viennent du Code civil et de l'article 22-1 de la loi de 1989 :

Point à vérifier	Sanction si absent
La caution personne physique a écrit elle-même qu'elle s'engage à payer ce que doit le locataire, dans la limite d'un montant en lettres et en chiffres (en cas de différence, le montant en lettres prévaut)	Nullité de l'engagement
L'acte indique le montant du loyer et ses conditions de révision tels qu'au bail	Nullité du cautionnement
L'acte reproduit l'alinéa de l'article 22-1 sur la résiliation d'un cautionnement sans durée	Nullité du cautionnement
Vous avez remis à la caution un exemplaire du bail	Nullité du cautionnement
Vous n'aviez pas d'assurance loyers impayés ou autre garantie, sauf locataire étudiant ou apprenti	Nullité du cautionnement

La loi interdit aussi de refuser une caution parce qu'elle n'est pas de nationalité française ou ne réside pas en métropole. Si l'acte ne fixe aucune durée, la caution peut le résilier ; la résiliation prend effet au terme du bail en cours. Elle reste tenue des dettes nées avant.

Réclamer à la caution#

Service-Public conseille de s'adresser à la caution par lettre recommandée avec accusé de réception, qui vous servira de preuve (fiche sur la caution du locataire). La lettre indique le montant dû, mois par mois, et joint le décompte. Prévenez-la tôt : une caution informée pousse souvent le locataire à régulariser.

Le devoir d'information. Le Code civil impose au « créancier professionnel » d'informer chaque année avant le 31 mars la caution personne physique du montant restant dû, et de lui signaler le premier incident de paiement non régularisé dans le mois, sous peine de perdre les intérêts et pénalités de la période (articles 2302 et 2303). À notre lecture, qu'un bailleur particulier soit un créancier professionnel dépend de sa situation : informez la caution dans ces délais de toute façon, cela ne coûte rien et vous protège.

Le commandement de payer, à signifier sous quinze jours#

Si la dette n'est pas réglée, le commandement de payer délivré au locataire doit être signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. À défaut, la caution ne peut pas être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard. Elle reste tenue de la dette elle-même. Donnez au commissaire de justice les coordonnées de la caution en même temps que le bail.

Ce que la caution peut, et ne peut pas, vous opposer#

La caution peut invoquer toutes les exceptions qui appartiennent au locataire et touchent la dette : un loyer déjà payé, un décompte faux. Mais elle ne peut pas se prévaloir des mesures légales ou judiciaires dont bénéficie le locataire du fait de sa défaillance, sauf texte contraire (article 2298 du Code civil).

Service-Public le confirme pour le surendettement : même si le locataire a déposé un dossier de surendettement, la caution reste obligée de payer les impayés déjà faits. De son côté, une caution en difficulté peut demander des délais au juge des contentieux de la protection, puis saisir elle-même la commission de surendettement.

Exemple chiffré#

Loyer de 700 € et 50 € de charges, soit 750 € par mois. Le locataire n'a pas payé février, mars et avril 2027 : 2 250 € de dette. La caution, une proche du locataire, a signé un acte solidaire valable.

Date	Étape
10 février 2027	Lettre recommandée à la caution : 750 € dus
15 avril 2027	Commandement de payer signifié au locataire (2 250 €)
30 avril 2027	Dernier jour pour signifier le commandement à la caution
27 mai 2027	Fin des six semaines, dette non réglée

Si la caution paie les 2 250 €, vous êtes réglé. Si elle ne paie pas, vous pouvez la faire assigner en paiement devant le juge par un commissaire de justice. Si le commandement ne lui avait été signifié que le 5 mai, elle devrait toujours les 2 250 €, mais pas les intérêts de retard.

Trois ans pour agir#

Toutes les actions dérivant d'un bail se prescrivent par trois ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits (article 7-1 de la loi de 1989). Un loyer impayé de février 2027 doit donc être réclamé en justice avant février 2030. La suite de la procédure contre le locataire est décrite dans Clause résolutoire du bail : quand joue-t-elle ? et Expulsion d'un locataire : étapes et délais réels.

Sources#

• Articles 2288 à 2320 du Code civil, le cautionnement (Légifrance)
• Article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (Légifrance)
• Article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (Légifrance)
• Article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, prescription (Légifrance)
• Caution du locataire dans un logement privé, Service-Public

Vérifié le 09/11/2026