Dépôt de garantie : délai de restitution et retenues

Le locataire vous rend les clés : vous avez un mois à compter de la remise des clés pour restituer le dépôt de garantie si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, deux mois s'il fait apparaître des différences. Passé ce délai, la somme due augmente de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé. Ces règles sont fixées par l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989.

Le délai de restitution#

Situation à la sortie	Délai maximum
État des lieux de sortie conforme à l'état des lieux d'entrée	1 mois
Différences entre les deux états des lieux	2 mois

Le délai court à partir de la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. L'état des lieux (le constat écrit de l'état du logement, pièce par pièce) est la seule base de comparaison : sans état des lieux d'entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives, sauf preuve contraire.

Le montant maximum du dépôt#

Bail	Plafond
Location vide	1 mois de loyer hors charges
Location meublée (résidence principale)	2 mois de loyer hors charges (article 25-6)
Bail mobilité	Interdit (article 25-17)

Pour le bail mobilité, ce n'est pas un plafond : aucun dépôt ne peut être exigé, et le contrat doit le rappeler (article 25-13). De même, aucun dépôt ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois (par exemple un loyer payé par trimestre d'avance) ; si le locataire demande alors à payer au mois, comme l'article 7 le lui permet, vous pouvez exiger un dépôt. Le dépôt ne porte pas intérêt et ne peut pas être révisé en cours de bail. Si le logement est vendu, c'est le nouveau propriétaire qui le restitue.

Ce que vous pouvez retenir#

Vous pouvez déduire du dépôt les sommes que le locataire vous doit encore, à condition de les justifier :

• les loyers et charges impayés, y compris un dernier mois que le locataire n'aurait pas payé (voir le locataire peut-il ne pas payer son dernier mois ?) ;
• le coût des dégradations constatées à la sortie ;
• les réparations locatives (les menues réparations d'entretien à la charge du locataire) qu'il n'a pas faites.

Service-Public cite comme justificatifs les états des lieux d'entrée et de sortie, des photos, un constat de commissaire de justice, des factures ou des devis. Gardez-les : en cas de contestation, c'est à vous de prouver la dégradation, en comparant les états des lieux, et son coût. Le locataire en répond alors, à moins qu'il ne prouve qu'elle est due à la force majeure, à votre faute ou au fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement (article 7, c). Si les dégradations dépassent le dépôt, voir Dégradations au-delà du dépôt de garantie : les récupérer.

Dégradation ou vétusté#

La vétusté est « l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal » des matériaux et équipements (décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, article 4). L'article 7 de la loi de 1989 exclut des réparations à la charge du locataire celles qui sont dues à la vétusté. Une peinture ternie après huit ans d'occupation relève de l'usure ; un mur percé ou un parquet brûlé, de la dégradation.

La grille de vétusté#

Le même décret permet aux parties de convenir, dès la signature du bail, d'appliquer une grille de vétusté. Elle n'est pas obligatoire. Si vous en adoptez une, elle doit être choisie parmi celles qui ont fait l'objet d'un accord collectif de location, et elle fixe au minimum, pour les principaux matériaux et équipements, une durée de vie théorique et des coefficients d'abattement forfaitaires annuels. Ces coefficients réduisent la part du coût des réparations mise à la charge du locataire à mesure que l'équipement vieillit.

Immeuble collectif : la provision de 20 %#

Dans un immeuble collectif, les charges de l'année ne sont connues qu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. L'article 22 ne vise pas la seule copropriété mais tout logement situé dans un « immeuble collectif » : à notre lecture, un immeuble de plusieurs logements appartenant à un seul propriétaire est donc aussi concerné. Service-Public ne présente la règle que pour la copropriété. Le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut conserver une provision d'au plus 20 % du dépôt, justifiée, jusqu'à cet arrêté annuel des comptes. La régularisation définitive et le solde sont dus dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes. En meublé, Service-Public la mentionne lorsque les charges sont payées par provisions avec régularisation annuelle. Vous pouvez aussi solder les comptes plus tôt, d'un commun accord avec le locataire.

Exemple : sur un dépôt de 900 €, vous pouvez garder au plus 180 € jusqu'à l'approbation des comptes. Le reste, moins les retenues justifiées, est rendu dans le délai d'un ou deux mois.

La pénalité de retard#

Si le dépôt n'est pas restitué dans le délai, le dépôt restant dû est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé. La base est le loyer, pas le montant du dépôt. L'article 22 attache la majoration au seul retard : il ne la subordonne à aucune mise en demeure. En pratique, le locataire commence en général par vous mettre en demeure de restituer le dépôt, par lettre recommandée avec avis de réception, comme le présente Service-Public.

Exemple chiffré. Location vide, loyer de 800 € hors charges, dépôt de 800 €. Clés rendues le 10 mars 2026, état des lieux de sortie conforme : le dépôt devait être rendu au plus tard le 10 avril 2026. Vous le rendez le 25 juin 2026.

Période	Mois de retard
10 avril → 10 mai	1er mois
10 mai → 10 juin	2e mois
10 juin → 25 juin	3e mois, commencé

Pénalité : 3 × 80 € = 240 €. Vous devez 1 040 € au lieu de 800 €.

En cas de désaccord#

1. Expliquer les retenues. Envoyez au locataire le détail des sommes déduites avec les justificatifs. Beaucoup de litiges s'arrêtent là.
2. Mise en demeure. Le locataire qui conteste vous écrit en général par lettre recommandée avec avis de réception.
3. Tentative amiable. Pour un litige de moins de 5 000 €, elle est obligatoire avant de saisir le juge, selon Service-Public : conciliateur de justice (gratuit), commission départementale de conciliation (gratuite) ou médiateur (payant).
4. Le juge. À défaut d'accord, le juge des contentieux de la protection du tribunal du lieu du logement peut être saisi. Service-Public indique un délai de trois ans à compter de la date à laquelle le dépôt aurait dû être rendu.

La commission départementale de conciliation réunit à parts égales des représentants de bailleurs et de locataires. Le bailleur comme le locataire peuvent la saisir pour un litige sur le dépôt de garantie ou l'état des lieux. Elle rend un avis dans les deux mois ; si les parties s'accordent, elle établit un document de conciliation.

Récapitulatif#

Question	Règle
Montant maximum	1 mois hors charges (vide), 2 mois (meublé), interdit (bail mobilité ou loyer payable d'avance pour plus de deux mois)
Délai, états des lieux conformes	1 mois après la remise des clés
Délai, différences	2 mois après la remise des clés
Retenues	Sommes dues et dégradations, sur justificatifs ; jamais la vétusté
Immeuble collectif (à notre lecture, copropriété ou non)	Provision justifiée de 20 % au plus, solde dans le mois de l'approbation des comptes
Retard	+10 % du loyer mensuel hors charges par mois commencé

Check-list de fin de bail#

• Faire l'état des lieux de sortie contradictoirement et le comparer à celui d'entrée (sans le locataire, voir locataire parti sans état des lieux ?).
• Noter la date de remise des clés et la nouvelle adresse du locataire.
• Photographier chaque dégradation, demander des devis ou garder les factures.
• Écarter ce qui relève de l'usure normale, ou appliquer la grille de vétusté prévue au bail.
• Dans un immeuble collectif (à notre lecture, en copropriété ou non), faire un arrêté des comptes provisoire, calculer la provision (20 % au plus) et noter quand les comptes annuels de l'immeuble seront approuvés.
• Restituer le solde avant l'échéance, avec le détail écrit des retenues.

Sources#

• Article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (Légifrance)
• Dépôt de garantie dans un bail d'habitation, Service-Public
• Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 sur l'état des lieux et la vétusté (Légifrance)
• Article 20 de la loi de 1989, commission départementale de conciliation (Légifrance)
• Cass. 3e civ., 31 mai 2018, n° 17-18.069 (Légifrance)
• ANIL et réseau des ADIL, conseils gratuits sur le logement

Vérifié le 07/11/2026