Surendettement du locataire : quelles conséquences ?

Quand la commission de surendettement juge recevable le dossier de votre locataire, les procédures d'exécution contre ses biens sont suspendues, pour deux ans au plus, et le locataire n'a plus le droit de vous payer les loyers impayés nés avant cette décision (articles L722-2 à L722-5 du Code de la consommation). La dette n'est pas effacée pour autant : elle est traitée dans la procédure. Le loyer courant reste dû, votre garant reste tenu des arriérés, et le juge du bail applique des règles particulières (article 24 de la loi du 6 juillet 1989).

Ce guide fait partie de notre dossier Loyer impayé : que faire, étape par étape.

Ce que change la recevabilité#

La décision de recevabilité est le moment où la commission accepte d'examiner le dossier. Elle a trois effets pour vous :

Effet	Durée	Texte
Suspension et interdiction des procédures d'exécution sur les biens du locataire	Jusqu'au plan ou aux mesures, deux ans au plus	C. consommation, art. L722-2 et L722-3
Interdiction pour le locataire de payer, même en partie, une dette non alimentaire née avant la suspension, ou de rembourser une caution qui l'aurait payée	Même durée	C. consommation, art. L722-5
Possibilité de suspendre l'expulsion du logement, sur décision du juge	Deux ans au plus, jusqu'au plan ou aux mesures	C. consommation, art. L722-6 à L722-9

Le locataire qui vous propose de solder son arriéré après la recevabilité n'en a donc plus le droit. À notre lecture, mieux vaut en parler à la commission avant d'accepter un tel versement.

L'expulsion peut être suspendue#

Dès la recevabilité, la commission peut saisir le juge des contentieux de la protection pour suspendre les mesures d'expulsion du logement. En cas d'urgence, le président de la commission, son délégué, le représentant local de la Banque de France ou le locataire lui-même peuvent le saisir. Si la situation du locataire l'exige, le juge prononce une suspension provisoire, acquise pour deux ans au plus et jusqu'au plan ou aux mesures décidés pour le locataire.

Si une expulsion est déjà en cours, voir Expulsion d'un locataire : étapes et délais réels pour les délais qui continuent de courir en parallèle.

Ce que fait le juge du bail#

Quand vous demandez au juge de constater la clause résolutoire, il invite les parties à lui signaler toute procédure de surendettement. Si une procédure est ouverte et que le locataire a repris le paiement du loyer et des charges au jour de l'audience, l'article 24 lui impose des règles précises :

Situation du dossier de surendettement	Ce que le juge accorde
Dossier recevable, pas encore de plan	Des délais de paiement jusqu'au plan, aux mesures imposées ou à la clôture de la procédure
Plan approuvé ou mesures imposées	Les délais et modalités de paiement de la dette locative prévus par le plan ou les mesures
Rétablissement personnel (effacement des dettes)	La suspension des effets de la clause résolutoire pendant deux ans

Dans tous les cas, si le locataire respecte les délais, ou paie loyer et charges pendant les deux ans d'un rétablissement personnel, la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué. Sinon, elle reprend son plein effet. Hors surendettement, le juge peut accorder des délais de paiement jusqu'à trois ans ; la procédure de surendettement lui impose ses propres calendriers.

Le loyer courant reste dû#

Les délais accordés par le juge ne suspendent jamais le paiement du loyer et des charges courants : l'article 24 le dit expressément. À notre lecture, un loyer échu après la décision de recevabilité n'est pas une dette « née antérieurement » et n'est donc pas visé par l'interdiction de payer de l'article L722-5 : le locataire doit continuer de le payer, et vous pouvez le lui réclamer comme tout loyer.

Et le garant ?#

Service-Public est net : même si le locataire a déposé un dossier de surendettement, la caution reste obligée de payer les impayés déjà faits. Le Code civil (article 2298) prévoit que la caution ne peut pas se prévaloir des mesures légales ou judiciaires dont bénéficie le débiteur du fait de sa défaillance, sauf disposition spéciale contraire. N'oubliez pas que le commandement de payer doit lui être signifié dans les quinze jours de celui du locataire. Le détail est dans Commandement de payer : délai, contenu et coût.

Ce que le bailleur doit faire#

• Répondre à la commission si elle vous écrit, avec un décompte daté, mois par mois.
• Tenir le compte du locataire à part : d'un côté l'arriéré antérieur à la recevabilité, de l'autre les loyers échus depuis.
• Réclamer le loyer courant et, s'il n'est plus payé, revoir la suite avec un commissaire de justice : un nouvel impayé reste un impayé.
• Appeler la caution pour l'arriéré, de préférence par lettre recommandée.
• Garder chaque pièce : relances, mises en demeure, commandements. Le juge et la commission travaillent sur des dates.

Exemple#

Un loyer de 750 € charges comprises. Le locataire doit 2 250 € (février à avril 2027) quand son dossier est déclaré recevable. À partir de là, il ne peut plus vous rembourser ces 2 250 € hors du cadre de la procédure, et une saisie de ses biens pour cette dette est suspendue. Le loyer de mai 2027, lui, est dû normalement. S'il le paie, et paie les suivants, le juge qui constate la clause résolutoire doit lui accorder des délais calés sur la procédure de surendettement (article 24, VI) ; s'il ne le paie pas, ce nouvel impayé peut, à notre lecture, être réclamé comme tout loyer. Dans les deux cas, la caution reste tenue des 2 250 €.

Sources#

• Articles L722-2 à L722-16 du Code de la consommation, effets de la recevabilité (Légifrance)
• Article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (Légifrance)
• Articles 2288 à 2320 du Code civil, cautionnement (Légifrance)
• Caution du locataire dans un logement privé, Service-Public

Vérifié le 09/11/2026