Charges de copropriété déductibles : lignes de la 2044

Au régime réel, un bailleur en copropriété déduit ligne 229 de la déclaration 2044 le total des provisions versées au syndic dans l'année, y compris la part qu'il récupère sur son locataire. L'année suivante, une fois les comptes approuvés en assemblée générale, il réintègre ligne 230 la part de ces provisions qui a financé des charges non déductibles ou récupérables, ainsi que l'excédent de provisions. Sur deux ans, seules les charges réellement déductibles et lui incombant restent déduites.

Ce guide concerne les revenus fonciers (location vide) au régime réel. Les numéros de ligne sont ceux de la notice de la déclaration 2044 publiée en 2026 pour les revenus 2025, la plus récente au 9 novembre 2026 ; vérifiez-les sur la notice 2027 quand elle paraîtra. Au micro-foncier, l'abattement de 30 % couvre toutes les charges et rien de ce qui suit ne s'applique.

Les lignes de la 2044 qui touchent la copropriété#

Ligne	Ce qu'elle reçoit
211	Les loyers, sans les remboursements de charges récupérables par le locataire, qui ne sont pas imposables
224	Les travaux de copropriété payés hors provisions (travaux d'urgence, par exemple)
225	Les charges récupérables non récupérées au 31 décembre de l'année du départ du locataire
227	Les frais de gestion de l'avis de taxe foncière, y compris ceux de la taxe d'ordures ménagères
229	Les provisions pour charges de copropriété versées au syndic dans l'année
230	La régularisation des provisions déduites l'année précédente, à retrancher

Source : notice de la déclaration 2044. Le total des frais et charges, ligne 240, additionne les lignes 221 à 229 et retranche la ligne 230. Les autres lignes de la 2044 sont détaillées dans Déclaration des revenus fonciers : la 2044 ligne à ligne.

Ligne 229 : déduire le total versé#

La notice et la doctrine sont nettes :

• vous déduisez le montant total des provisions versées au syndic dans l'année, sans examiner à quoi elles ont servi (BOI-RFPI-BASE-20-70, § 10) ;
• cette déduction globale est obligatoire, même si vous connaissez déjà la ventilation exacte des charges au moment de déclarer (§ 20) ;
• ne comptent que les provisions pour les dépenses du budget prévisionnel (entretien, fonctionnement, administration des parties communes) et pour les travaux hors budget votés en assemblée générale. Les provisions pour travaux d'amélioration, de réparation et d'entretien votés en assemblée générale passent obligatoirement par la ligne 229 (brochure pratique de l'impôt sur le revenu 2026) ;
• les provisions spéciales pour des travaux pas encore décidés par l'assemblée générale sont exclues : la dépense se déduira l'année où le syndic la paie, si elle est déductible (§ 40) ;
• les provisions afférentes à des échéances de l'année précédente, payées en retard, se rattachent à cette année-là.

Au sujet du fonds de travaux, voir l'encadré plus bas.

Ligne 230 : réintégrer l'année suivante#

Les provisions déduites en N ont financé, sans distinction, des charges déductibles, des charges non déductibles et des charges récupérables sur le locataire (BOI-RFPI-BASE-20-70, § 60). Sur la déclaration des revenus N+1, à l'aide de l'arrêté des comptes présenté en assemblée générale, vous réintégrez la fraction qui correspond à :

1. des charges non déductibles (dépenses d'agrandissement, par exemple) ;
2. des charges récupérables sur le locataire ;
3. l'éventuel solde positif : provisions supérieures aux dépenses réelles de l'exercice, que le syndic vous rembourse ou impute sur l'appel suivant.

Formule : ligne 230 = non déductibles + récupérables + (provisions − total des dépenses de l'exercice), si ce dernier terme est positif.

Si le solde est négatif (dépenses supérieures aux provisions), le complément se déduit en N+1, ligne 229 (§ 80). Les charges déductibles de N, déjà déduites par la provision, ne se déclarent pas une seconde fois sur les lignes 221 à 227 de N+1 (§ 70). Gardez le décompte du syndic : l'administration peut vous demander de justifier le montant.

L'exemple de la notice#

La notice prend 1 200 € de provisions versées en 2024 et déduites ligne 229. Les comptes 2024 ventilent : 800 € déductibles, 200 € non déductibles, 180 € récupérables. Solde positif : 1 200 − 800 − 200 − 180 = 20 €. Ligne 230 des revenus 2025 : 200 + 180 + 20 = 400 €. Sur deux ans, 1 200 − 400 = 800 € restent déduits, la part déductible.

Exemple chiffré#

Un appartement loué vide. Provisions versées au syndic en 2025 : 1 800 €, déduites ligne 229 de la déclaration des revenus 2025, déposée en 2026. Les comptes 2025, approuvés en 2026, donnent pour le lot 1 740 € de dépenses : 1 320 € récupérables sur le locataire, 420 € déductibles (part non récupérable du gardien, honoraires du syndic, assurance de l'immeuble, petites réparations), aucune dépense non déductible.

Calcul de la ligne 230 (revenus 2026)	Montant
Charges non déductibles	0 €
Charges récupérables	1 320 €
Solde positif : 1 800 − 1 740	60 €
Ligne 230	1 380 €

Sur la déclaration des revenus 2026, déposée en 2027, vous portez 1 380 € ligne 230 et, ligne 229, les provisions versées en 2026. Au titre de 2025, la déduction nette est de 1 800 − 1 380 = 420 €, la part déductible.

Les 1 440 € de provisions versées par le locataire en 2025 et les 40 € de rattrapage réglés en 2026 ne sont pas déclarés : ce sont des remboursements de charges récupérables. Le détail de ce décompte est dans Régularisation des charges en copropriété.

Les cas particuliers#

Passage au micro-foncier. Si vous avez déduit des provisions au réel et êtes imposé au micro-foncier l'année suivante, il n'y a pas de régularisation à faire (brochure IR 2026).

Fin de la location. L'année où vous cessez de louer, l'administration admet une régularisation anticipée : vous régularisez à la fois les provisions de l'année précédente et, par estimation, celles de l'année de cessation, par exemple avec la proportion de charges déductibles constatée l'année d'avant. Si l'estimation se révèle inexacte après l'arrêté des comptes, vous déposez une déclaration rectificative (BOI-RFPI-BASE-20-70, § 90).

Charges non récupérées au départ du locataire. Les charges récupérables que vous avez payées pour son compte et qu'il ne vous a pas remboursées au 31 décembre de l'année de son départ, dépôt de garantie insuffisant par exemple, se déduisent ligne 225 (notice 2044).

Taxe d'ordures ménagères. Elle figure sur l'avis de taxe foncière mais n'est pas déductible : elle est récupérable sur le locataire. Les frais de gestion de l'avis, eux, sont déductibles en totalité, ligne 227. Voir Taxe d'ordures ménagères.

Les erreurs fréquentes#

• Ne déduire que la part non récupérable ligne 229 : la déduction du total est obligatoire.
• Oublier la ligne 230, ce qui revient à déduire les charges du locataire.
• Déduire la taxe d'ordures ménagères avec la taxe foncière, ligne 227.
• Ventiler une seconde fois les charges déductibles de l'année précédente sur les lignes 221 à 227.
• Déclarer en loyers les provisions sur charges versées par le locataire.

Pour la vue d'ensemble, voir Bailleur en copropriété : charges, régularisation, impôts et, pour le choix du régime, Micro-foncier ou réel.

Sources#

• Notice de la déclaration 2044 (revenus 2025), impots.gouv.fr
• BOI-RFPI-BASE-20-70 : provisions pour charges de copropriété, BOFiP
• Brochure pratique IR 2026, déclaration des revenus fonciers, impots.gouv.fr
• Article 31 du code général des impôts, Légifrance

Vérifié le 09/11/2026