Micro-foncier ou réel : le bon régime en location nue

Si vos loyers de location nue ne dépassent pas 15 000 € par an, vous êtes au micro-foncier d'office : l'administration retire 30 % de vos loyers pour tenir compte des charges, et vous êtes imposé sur le reste. Vous pouvez à la place choisir le régime réel : vous déduisez alors vos charges réelles, mais ce choix vous engage pour trois ans. Le réel devient intéressant quand vos charges déductibles dépassent 30 % de vos loyers, ou quand vous faites de gros travaux.

Ce guide porte sur la location nue (non meublée), dont les loyers sont des revenus fonciers. La location meublée (LMNP) relève d'un autre régime fiscal, les bénéfices industriels et commerciaux.

Les règles ci-dessous sont celles en vigueur au 10 novembre 2026. Les montants sont ceux de la déclaration déposée en 2026 pour les revenus de 2025.

Qui relève du micro-foncier#

Le micro-foncier s'applique de plein droit si les deux conditions suivantes sont réunies (article 32 du CGI) :

• les loyers bruts de votre foyer fiscal, tous biens loués nus confondus et hors charges récupérables, ne dépassent pas 15 000 € sur l'année ;
• aucun de vos biens ne relève d'un régime particulier.

Le seuil ne se calcule pas au prorata : un bien loué six mois compte pour ce qu'il a réellement rapporté, sans extrapolation à l'année (BOI-RFPI-DECLA-10).

Une année où vos loyers dépassent 15 000 €, vous passez au réel d'office pour cette année-là. Vous revenez au micro-foncier de plein droit quand ils repassent sous le seuil.

Les exclusions#

Vous ne pouvez pas être au micro-foncier, quel que soit le montant de vos loyers, si vous ou un membre de votre foyer fiscal possédez (article 32, 2 du CGI, BOI-RFPI-DECLA-10, § 60 et 70, notice de la déclaration 2044) :

• un monument historique ou un bien détenu en nue-propriété ;
• un logement sous un dispositif d'amortissement : Périssol, Besson neuf, Robien ou Borloo neuf ;
• un logement ouvrant droit à une déduction spécifique : Robien ZRR, Scellier ZRR (article 31, I, 1°, k du CGI), conventionnement Anah « Borloo ancien » ou « Cosse » ;
• un logement pour lequel vous demandez la réduction d'impôt Loc'Avantages ;
• un logement pour lequel vous demandez une réduction d'impôt d'investissement locatif dans le secteur touristique (articles 199 decies EA et 199 decies F du CGI) ;
• uniquement des parts de SCPI ou de sociétés immobilières, sans aucun bien loué nu en direct, ou des parts de sociétés qui louent l'un des biens ci-dessus ou pratiquent l'amortissement « Robien SCPI » ou « Borloo SCPI ».

L'exclusion ne vaut que pour les années où vous demandez l'avantage fiscal en cause (BOI-RFPI-DECLA-10, § 80).

La déduction « Besson ancien » n'exclut plus le micro-foncier depuis les revenus 2023 : la loi de finances pour 2024 l'a retirée de l'article 32 (version applicable aux revenus 2025), même si le BOFiP la cite encore.

À partir des revenus de 2026, une nouvelle déduction au titre de l'amortissement exclut aussi le micro-foncier : celle des logements loués nus dans un immeuble collectif et acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, neufs ou anciens avec travaux (article 31, I, 1°, i et j du CGI). Si vous ou un membre de votre foyer la demandez pour un logement, ou détenez des parts d'une société qui loue un tel logement, tout le foyer passe au réel pour les années concernées (article 32, 2, c et e du CGI). La lettre j de l'article 31, qui désignait le « Besson ancien », vise désormais ce nouveau dispositif. Ce guide porte sur les revenus de 2025, que cette exclusion ne concerne pas encore ; le dispositif est détaillé dans notre guide déclaration des revenus fonciers.

Comment fonctionne le micro-foncier#

Vous déclarez le montant brut de vos loyers, case 4BE de la déclaration de revenus n° 2042. Vous ne remplissez pas de déclaration 2044. Un abattement forfaitaire de 30 % (une réduction automatique censée couvrir toutes vos charges) est appliqué : vous êtes imposé sur 70 % de vos loyers.

En contrepartie, aucune charge réelle n'est déductible : ni travaux, ni intérêts d'emprunt, ni taxe foncière (impots.gouv.fr).

Comment fonctionne le régime réel#

Au réel, votre revenu foncier net est égal aux loyers encaissés dans l'année, moins les charges payées dans l'année. Vous les détaillez sur la déclaration 2044, jointe à votre déclaration de revenus. Les principales charges déductibles, avec leur ligne sur la 2044 :

Ligne	Charge	Précision
221	Frais d'administration et de gestion	Agence, gardien, frais de procédure, montant réel
222	Autres frais de gestion	Forfait de 20 € par local loué
223	Primes d'assurance	Propriétaire non occupant, loyers impayés
224	Travaux de réparation, d'entretien et d'amélioration	Pas les travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement
227	Taxe foncière	Hors taxe d'enlèvement des ordures ménagères, récupérable sur le locataire
229	Provisions pour charges de copropriété	Régularisées l'année suivante, ligne 230
250	Intérêts d'emprunt	Emprunt pour acquérir, conserver, réparer ou améliorer le bien

Source : notice de la déclaration 2044 pour les revenus 2025.

Le déficit foncier#

Quand vos charges dépassent vos loyers, vous constatez un déficit foncier. Il est traité en trois temps (BOI-RFPI-BASE-30-20) :

1. Les loyers servent d'abord à absorber les intérêts d'emprunt. La part du déficit qui vient des intérêts ne se déduit que de vos revenus fonciers.
2. La part qui vient des autres charges se déduit de votre revenu global (salaires, pensions…) dans la limite de 10 700 € par an, portée à 15 300 € pour un logement Périssol ou Cosse (article 156 du CGI).
3. Le surplus, et la part liée aux intérêts, se reportent sur vos revenus fonciers des dix années suivantes.

Si votre revenu global est trop faible pour absorber la part déductible, le solde devient un déficit global, reportable sur le revenu global des six années suivantes.

La limite de 10 700 € est rehaussée du montant des dépenses de rénovation énergétique, sans pouvoir dépasser 21 400 € par an, pour des travaux qui font passer un logement d'une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D, avec un devis accepté à partir du 5 novembre 2022 et des travaux payés entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2027 (service-public.gouv.fr). Les travaux doivent être réalisés par des professionnels (BOI-RFPI-BASE-30-20, § 250), et un diagnostic de performance énergétique (DPE) avant et après travaux doit établir le changement de classe. Sur la 2044, ces dépenses se déclarent ligne 224 bis, et non ligne 224, pour profiter du plafond rehaussé (notice de la déclaration 2044).

Combien de temps l'option pour le réel vous engage#

Si vous relevez du micro-foncier, vous optez pour le réel simplement en déposant une 2044 dans le délai de la déclaration de revenus. L'option est irrévocable pendant trois ans et s'applique à tous les revenus fonciers du foyer : impossible de panacher un bien au réel et un autre au micro-foncier.

Au bout de trois ans, l'option se renouvelle chaque année tant que vous déposez une 2044. Vous pouvez alors revenir au micro-foncier (BOI-RFPI-DECLA-10).

Exemple chiffré#

Un appartement loué nu 1 000 € par mois hors charges, soit 12 000 € de loyers en 2025. Les charges payées dans l'année :

Charge	Montant
Taxe foncière, hors ordures ménagères	1 100 €
Assurance propriétaire non occupant	180 €
Provisions de copropriété non récupérables	650 €
Frais de gestion forfaitaires	20 €
Intérêts d'emprunt	2 300 €
Total	4 250 €

	Micro-foncier	Réel
Loyers	12 000 €	12 000 €
Déduction	30 % = 3 600 €	Charges réelles = 4 250 €
Revenu foncier imposable	8 400 €	7 750 €

Le réel fait baisser le revenu imposable de 650 € : les charges représentent 35 % des loyers, plus que les 30 % du forfait.

Sans emprunt, les charges tombent à 1 950 €. Le réel donnerait alors 10 050 € imposables, contre 8 400 € au micro-foncier : le micro-foncier gagne.

Même bien, avec 14 000 € de travaux d'entretien en 2025 : les loyers absorbent d'abord les 2 300 € d'intérêts, il reste 9 700 €. Les autres charges (15 950 €) dépassent ce reste de 6 250 € : c'est le déficit, déductible du revenu global puisqu'il reste sous 10 700 €. Le revenu foncier imposable est nul. Avec 20 000 € de travaux, le déficit serait de 12 250 € : 10 700 € déduits du revenu global, 1 550 € reportés sur les revenus fonciers suivants.

Ces calculs portent sur le revenu imposable. L'économie réelle dépend de votre taux d'imposition et des prélèvements sociaux. Pour comparer avec vos propres chiffres, utilisez notre simulateur gratuit micro-foncier ou réel.

Lequel choisir#

Le micro-foncier convient si vous n'avez pas d'emprunt ou presque plus, peu de charges et pas de travaux prévus : vous déclarez un seul montant, sans déclaration 2044.

Le réel convient si vos charges déductibles dépassent 30 % de vos loyers (c'est un simple calcul : au-delà, le forfait vous désavantage), si vous remboursez un emprunt dont les intérêts sont élevés, ou si vous prévoyez des travaux qui créeront un déficit.

Avant d'opter, projetez-vous sur trois ans : une année de gros travaux peut justifier le réel, mais vous y resterez les deux années suivantes, même si vos charges baissent.

Sources#

• Revenus locatifs d'une location non meublée, service-public.gouv.fr
• Notice de la déclaration 2044 (revenus 2025), impots.gouv.fr
• Article 32 du code général des impôts (micro-foncier), Légifrance
• Article 31 du code général des impôts (déductions spécifiques), Légifrance
• Article 156 du code général des impôts (déficit foncier), Légifrance
• BOI-RFPI-DECLA-10 : régime micro-foncier, BOFiP
• BOI-RFPI-BASE-30-20 : imputation des déficits fonciers, BOFiP

Vérifié le 10/11/2026