Pinel : respecter ses engagements de location

Vous avez acheté en Pinel avant fin 2024 ? La réduction d'impôt n'est acquise qu'à une condition : louer le logement nu, en résidence principale, pendant 6 ou 9 ans, à un loyer et à un locataire qui restent sous les plafonds. Une rupture de l'engagement initial fait reprendre toute la réduction déjà obtenue, en une seule fois.

Le dispositif lui-même est fermé : il couvre les investissements réalisés jusqu'au 31 décembre 2024, selon impots.gouv.fr. Les règles ci-dessous restent celles de votre engagement en cours.

La durée de l'engagement et sa prorogation#

L'engagement initial est de 6 ou 9 ans, au choix fait lors de l'investissement (article 199 novovicies du CGI). Il se compte de date à date à partir de la prise d'effet du premier bail.

À son terme, vous pouvez le proroger (le prolonger) par périodes de 3 ans, selon le BOFiP :

Engagement initial	Prorogations possibles	Durée maximale
6 ans	3 ans, renouvelable une fois	12 ans
9 ans	3 ans, une seule fois	12 ans

Chaque prorogation ouvre droit à un complément de réduction, dont le taux dépend de l'année et du lieu de l'investissement :

Investissement	6 ans : 1re / 2e prorogation	9 ans : prorogation
2014 à 2022, ou 2023-2024 en quartier prioritaire ou au-delà de la norme de qualité	6 % / 3 %	3 %
2023, hors ces cas	4,5 % / 2,5 %	2,5 %
2024, hors ces cas	3 % / 2 %	2 %

Pendant la prorogation, les mêmes conditions continuent de s'appliquer : location effective et continue, plafonds de loyer et de ressources, locataire hors de votre foyer fiscal.

Les plafonds 2026#

Les plafonds s'apprécient à la signature du bail : le loyer à la conclusion du bail ou à son renouvellement, les ressources du locataire à la date de conclusion du bail (BOFiP, § 250). Un bail conclu en 2026 (ou, pour le loyer, renouvelé en 2026) suit les plafonds 2026 publiés au BOFiP ; un bail en cours n'est pas recalculé chaque année.

Loyer mensuel maximum, hors charges, en métropole#

Zone	Plafond 2026 par m²
A bis	19,71 €
A	14,64 €
B1	11,80 €
B2 et C	10,26 €

Ce plafond au m² est ajusté par un coefficient multiplicateur égal à 0,7 + 19 / S, où S est la surface prise en compte, arrondi à deux décimales et plafonné à 1,2 (BOFiP, § 120). S est la surface habitable augmentée de la moitié des annexes réservées au locataire (cave, balcon, loggia…), cette moitié étant limitée à 8 m² ; un parking ou un garage n'en fait pas partie (BOFiP, doctrine Scellier § 320 à 360, à laquelle renvoie celle du Pinel). Si un parking est loué dans le même bail que le logement, c'est le loyer total, parking compris, qui est comparé au plafond (§ 440). Le préfet de région peut aussi abaisser le plafond localement.

Exemple : un logement de 50 m² sans annexe en zone B1, bail signé en 2026.

• Coefficient : 0,7 + 19 / 50 = 1,08.
• Plafond au m² : 11,80 € × 1,08 = 12,74 €.
• Loyer maximum : 12,74 € × 50 m² = 637 € par mois hors charges.

Ressources annuelles maximum du locataire, en métropole#

Pour un bail conclu en 2026, service-public.gouv.fr retient le revenu fiscal de référence de 2024 du ménage locataire. Celui de 2025 peut être retenu s'il est inférieur, si le locataire produit l'avis d'impôt correspondant à la signature du bail (BOFiP, doctrine Scellier § 320 et 330, à laquelle renvoie celle du Pinel).

Ménage	A bis	A	B1	B2 et C
Personne seule	44 344 €	44 344 €	36 144 €	32 530 €
Couple	66 276 €	66 276 €	48 268 €	43 439 €
1 personne à charge	86 878 €	79 666 €	58 043 €	52 239 €
2 personnes à charge	103 727 €	95 427 €	70 073 €	63 066 €
3 personnes à charge	123 415 €	112 968 €	82 432 €	74 189 €
4 personnes à charge	138 874 €	127 122 €	92 900 €	83 611 €
Par personne en plus	15 471 €	14 164 €	10 364 €	9 325 €

Pour le plafond de ressources, la zone est celle de la commune à la date de conclusion du bail (BOFiP, § 160). Pour le plafond de loyer, à notre lecture du BOFiP, la zone retenue est en principe celle de la date de l'investissement ; si le zonage de la commune a changé depuis, c'est celle en vigueur à la signature ou au renouvellement du bail (BOFiP, § 23 et 29). Ce point mérite d'être confirmé par votre conseiller fiscal.

Les situations qui font perdre la réduction#

Situation	Ce que prévoient les textes
Première location tardive	Le bail doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent l'achèvement ou l'acquisition.
Loyer ou ressources au-dessus des plafonds	Les plafonds sont une condition de la réduction, vérifiée à chaque nouveau bail.
Locataire membre de votre foyer fiscal	Exclu, y compris s'il le devient en cours de bail.
Vacance trop longue	Le logement doit être reloué dans les 12 mois suivant la réception du congé.
Vente pendant l'engagement	Rupture de l'engagement de location.
Démembrement de propriété	Usufruit et nue-propriété séparés : reprise de la réduction, sauf si le démembrement résulte du décès de l'un des membres du couple soumis à imposition commune ; le conjoint survivant usufruitier peut alors reprendre l'engagement.
Logement meublé ou occupé par vous	La location doit rester nue, en résidence principale du locataire.

Louer à un proche#

Pour un investissement réalisé à partir du 1er janvier 2015, le locataire peut être un ascendant ou un descendant, s'il n'appartient pas à votre foyer fiscal (BOFiP). Un enfant rattaché à votre foyer fiscal ne peut donc pas être votre locataire Pinel. Pour un investissement de septembre à décembre 2014, un ascendant ou un descendant est exclu.

La vacance entre deux locataires#

Elle est tolérée si vous montrez avoir cherché un locataire (annonces, agence) à des conditions qui ne sont pas dissuasives. Au-delà de 12 mois après la réception du congé sans relocation, la réduction est remise en cause (BOFiP, doctrine Scellier § 40 et 50, à laquelle renvoie celle du Pinel). Une vacance qui commence moins de 12 mois avant la fin de l'engagement est admise si le logement reste louable, n'est pas occupé par vous ou prêté, et n'est pas vendu avant le terme.

Ce que coûte une rupture#

Si l'engagement est rompu en cours de route, l'impôt de l'année de l'événement est majoré du montant total de la réduction obtenue jusque-là (BOFiP). Si les conditions initiales n'ont jamais été remplies, c'est l'impôt de chacune des années où la réduction a été pratiquée qui est majoré. Dans les deux cas, les droits supplémentaires portent l'intérêt de retard et la majoration prévus aux articles 1727 et 1758 A du CGI. L'invalidité (2e ou 3e catégorie), le licenciement ou le décès du contribuable ou de l'un des membres du couple soumis à imposition commune n'évitent la reprise que si l'engagement est rompu par une absence ou un retard de location, une vacance trop longue ou la vente. Le licenciement ne compte pas si une retraite à taux plein est possible à la fin du contrat de travail. Aucune exception ne vaut si vous occupez le logement, le louez à une personne qui ne remplit pas les conditions ou dépassez le plafond de loyer (BOFiP, doctrine Scellier § 10 et 20).

Pendant une prorogation, un manquement ne fait reprendre que le complément de réduction de la période prorogée : la réduction de la période initiale reste acquise (BOFiP, § 180 et 390). À l'inverse, une remise en cause au titre de la période initiale fait aussi tomber les compléments des prorogations (§ 380).

À la fin de l'engagement#

La loi ne prolonge la réduction qu'à condition de proroger l'engagement. Sans prorogation, plus aucune réduction n'est accordée pour la suite. Les cas de reprise décrits ci-dessus visent des événements survenus pendant l'engagement : une fois celui-ci arrivé à son terme, ils ne s'appliquent plus.

Sources#

• Article 199 novovicies du Code général des impôts (Légifrance)
• BOFiP : plafonds de loyer et de ressources Pinel 2026 (BOI-BAREME-000017)
• BOFiP : prorogation de l'engagement de location (BOI-IR-RICI-360-60)
• BOFiP : remise en cause de la réduction (BOI-IR-RICI-360-40)
• BOFiP : surface, parking et vacance, doctrine Scellier (BOI-IR-RICI-230-20-20)
• BOFiP : ressources du locataire, doctrine Scellier (BOI-IR-RICI-230-40-10)
• BOFiP : exceptions à la remise en cause, doctrine Scellier (BOI-IR-RICI-230-60)
• Réduction d'impôt Pinel et Duflot (service-public.gouv.fr)

Vérifié le 07/11/2026