Amortissement LMNP : exemple chiffré

L'amortissement LMNP répartit le coût d'un logement meublé et de ses meubles sur leur durée d'utilisation, pour le déduire chaque année de vos recettes au régime réel. Le terrain ne s'amortit pas, le bâti s'amortit par composants sur plusieurs décennies et les meubles sur quelques années. L'amortissement ne peut jamais créer de déficit : ce qui ne peut pas être déduit une année se reporte, sans limite de durée (article 39 C du CGI).

Les règles ci-dessous sont celles en vigueur au 9 novembre 2026, applicables aux revenus 2026, à déclarer en 2027. Au micro-BIC, il n'y a pas d'amortissement : l'abattement forfaitaire en tient lieu.

Ce guide fait partie de notre dossier LMNP au réel : le guide complet.

Ce qui s'amortit#

Le prix du logement, hors terrain. Les frais d'acquisition (frais de notaire, droits de mutation, commission d'agence) peuvent être ajoutés au prix amortissable ou déduits en charge la première année.

Les travaux d'amélioration, d'agrandissement ou de remplacement d'un composant, qui s'amortissent sur leur propre durée. Les petites réparations et l'entretien sont des charges de l'année.

Les meubles et équipements : literie, électroménager, vaisselle, mobilier. Les petits équipements de faible valeur peuvent, sous conditions, être passés directement en charge ; le premier équipement complet d'un logement s'amortit.

Ce qui ne s'amortit pas : le terrain, et ce qui ne perd pas de valeur avec l'usage.

Étape 1 : retirer le terrain#

Le prix d'un logement comprend une quote-part de terrain, y compris en appartement (la part du terrain de la copropriété). Elle se situe souvent entre 10 et 30 % selon l'emplacement : plus en centre-ville, moins en zone rurale. Gardez la trace de la méthode retenue (ventilation dans l'acte, estimation d'un professionnel, valeurs locales).

Pour un studio acheté 180 000 € frais compris, avec 15 % de terrain :

• terrain, non amortissable : 27 000 € ;
• bâti amortissable : 153 000 €.

Étape 2 : décomposer le bâti#

L'administration attend une décomposition par composants : chaque partie du bâtiment s'amortit sur sa propre durée d'utilisation. La répartition ci-dessous est indicative ; elle dépend du bien et doit pouvoir être justifiée.

Composant	Part du bâti	Montant	Durée	Amortissement annuel
Gros œuvre, structure	50 %	76 500 €	50 ans	1 530 €
Toiture, façade, étanchéité	15 %	22 950 €	25 ans	918 €
Installations (électricité, plomberie, chauffage)	20 %	30 600 €	20 ans	1 530 €
Agencements intérieurs	15 %	22 950 €	10 ans	2 295 €
Total	100 %	153 000 €		6 273 €

Notre simulateur simplifie ce calcul : il amortit tout le bâti en ligne droite sur 30 ans, soit 5 100 € par an pour ce studio. Il donne un ordre de grandeur ; la décomposition par composants reste celle à retenir dans votre comptabilité.

Étape 3 : ajouter les meubles#

7 000 € de meubles et d'équipements, amortis sur 7 ans : 1 000 € par an.

Pour le studio, l'amortissement annuel total est donc de 7 273 € avec les composants ci-dessus (6 273 € + 1 000 €), ou de 6 100 € avec le calcul simplifié du simulateur (5 100 € + 1 000 €).

Étape 4 : la première année, au prorata#

L'amortissement commence à la mise en location, au prorata du temps. Un studio loué à partir du 1er juillet n'est amorti que sur six mois la première année : avec le calcul simplifié, 3 050 € au lieu de 6 100 €.

Étape 5 : le plafond de l'article 39 C#

L'amortissement ne peut pas créer ni augmenter un déficit. Il se déduit après les charges, et seulement jusqu'à ramener le résultat à zéro (article 39 C, II du CGI). Ce qui dépasse est un amortissement différé, reporté sans limite de durée sur les années suivantes (article 39 C, II, 3 du CGI, BOI-BIC-CHAMP-40-20).

Avec le calcul simplifié, le studio rapporte 9 600 € par an.

Année 1, avec 4 000 € de charges (intérêts, taxe foncière, copropriété, assurance) :

Poste	Montant
Recettes	9 600 €
Charges	− 4 000 €
Résultat avant amortissement	5 600 €
Amortissement de l'année	6 100 €
Amortissement déduit	− 5 600 €
Résultat imposable	0 €
Amortissement différé	500 €

Année 2, avec 3 200 € de charges : le résultat avant amortissement est de 6 400 €. L'amortissement disponible est de 6 600 € (6 100 € de l'année et 500 € reportés). 6 400 € sont déduits, le résultat imposable est nul, et 200 € restent à reporter.

Tant que l'amortissement disponible dépasse le résultat avant amortissement, vos loyers ne sont pas imposés. Pour faire ce calcul avec vos chiffres, utilisez notre simulateur gratuit LMNP micro-BIC ou réel.

Et à la revente#

Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au réel diminuent le prix d'acquisition retenu pour calculer la plus-value : ils augmentent donc l'impôt sur la plus-value à la revente (article 150 VB du CGI). Seuls les amortissements effectivement déduits sont repris, pas l'amortissement encore différé. Voir notre guide Plus-value LMNP et réintégration des amortissements.

Sources#

• Article 39 C du code général des impôts (amortissement des biens loués), Légifrance
• BOI-BIC-CHAMP-40-20 : location meublée, régime fiscal, BOFiP
• Article 156 du code général des impôts (déficits), Légifrance
• Article 150 VB du code général des impôts (prix d'acquisition), Légifrance

Vérifié le 09/11/2026