Décès du locataire : que devient le bail ?

Le bail ne prend pas forcément fin. L'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 le transfère au conjoint survivant, au partenaire de PACS, ou aux descendants, ascendants, concubin notoire ou personnes à charge qui vivaient avec le locataire depuis au moins un an à la date du décès. S'il n'y a personne dans ces cas, le bail est résilié de plein droit par le décès.

Qui peut reprendre le bail#

Bénéficiaire	Condition de vie commune
Conjoint survivant	Aucune durée exigée par l'article 14
Partenaire lié par un PACS	Aucune durée exigée par l'article 14
Descendants	Vivaient avec le locataire depuis au moins un an
Ascendants	Vivaient avec le locataire depuis au moins un an
Concubin notoire	Vivait avec le locataire depuis au moins un an
Personnes à charge	Vivaient avec le locataire depuis au moins un an

S'il y a plusieurs demandes, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence. Les mêmes règles valent quand le locataire abandonne le logement.

Un transfert automatique#

L'ANIL rapporte un arrêt de la Cour de cassation du 28 septembre 2022 (n° 21-11.533) : le bail est transféré par l'effet même de la loi, à la date du décès, au descendant qui remplit les conditions. Il n'a pas à saisir le juge pour faire reconnaître son droit. Le bénéficiaire devient locataire aux conditions du bail en cours : même loyer, même échéance.

Ce que fait le bailleur#

1. Identifier les occupants et leur lien avec le défunt. Demandez les justificatifs : livret de famille, PACS, preuves de vie commune depuis un an (factures, avis d'imposition à l'adresse).
2. Si un bénéficiaire existe, prenez acte du transfert par écrit et mettez à jour le bail, les quittances et l'attestation d'assurance à son nom. Le loyer reste dû à l'échéance.
3. S'il n'y en a pas, le bail est résilié de plein droit à la date du décès. Prenez contact avec les héritiers ou le notaire chargé de la succession pour organiser l'état des lieux de sortie et la remise des clés.

Exemple#

M. Bernard, locataire d'un T3, décède le 4 mars 2027. Sa fille Claire vit avec lui depuis deux ans ; son fils Paul vit à Lyon.

Personne	Conditions de l'article 14	Résultat
Claire	Descendante, vit dans le logement depuis plus d'un an	Le bail lui est transféré au 4 mars 2027
Paul	Descendant, ne vivait pas avec son père	Pas de droit au bail

Le bailleur établit la quittance de mars au nom de Claire à compter du 4 mars et lui demande son attestation d'assurance. Si Claire ne souhaite pas rester, elle donne congé comme tout locataire (voir le guide du préavis).

Si Claire ne vivait pas là non plus, le bail aurait été résilié le 4 mars 2027, et le bailleur aurait traité avec la succession pour l'état des lieux, les clés et le dépôt de garantie.

Les erreurs fréquentes#

• Refuser le transfert à un proche qui remplit les conditions : il est automatique.
• Exiger un nouveau bail ou un nouveau loyer : le bénéficiaire reprend le bail en cours.
• Vider le logement avant d'avoir joint les héritiers.
• Oublier l'assurance : demandez une attestation au nom du nouveau locataire. (voir attestation d'assurance non fournie : que faire ?).

Sources#

• Article 14 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, décès et abandon (Légifrance)
• Décès du locataire : automaticité du transfert de bail, ANIL
• Logement social : transfert de bail en cas de décès du locataire, Service-Public

Vérifié le 09/11/2026