Charges de copropriété récupérables : la liste

Le propriétaire ne peut refacturer à son locataire que les charges qui figurent dans la liste du décret n° 87-713 du 26 août 1987 : l'eau, le chauffage collectif, l'ascenseur, l'électricité et le ménage des parties communes, les espaces verts, une partie du gardien, la taxe d'ordures ménagères. Cette liste est exhaustive. Tout le reste de l'appel de fonds du syndic, honoraires, assurance de l'immeuble, fonds de travaux, gros travaux, reste à la charge du propriétaire.

Ce guide reprend la liste rubrique par rubrique, avec ce qui en est exclu, pour un logement loué à titre de résidence principale. Règles en vigueur au 9 novembre 2026.

Le principe#

Le locataire paie, en plus du loyer, des charges récupérables « sur justification », en contrepartie (article 23 de la loi du 6 juillet 1989) :

1. des services rendus liés à l'usage des différents éléments du logement ;
2. des dépenses d'entretien courant et de menues réparations sur les éléments d'usage commun ;
3. des impositions qui correspondent à des services dont il profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret. Service-public.gouv.fr la présente comme une liste exhaustive : ce qui n'y figure pas ne peut pas être refacturé, quel que soit le libellé du syndic.

La liste, rubrique par rubrique#

L'annexe du décret compte huit rubriques.

I. Ascenseurs et monte-charges#

• l'électricité ;
• l'exploitation : visite périodique, nettoyage et graissage, examen semestriel des câbles, vérification annuelle des parachutes, dépannage sans fourniture de pièces ;
• les fournitures d'entretien et les lampes de la cabine ;
• les menues réparations : boutons, contacts et ferme-portes de la cabine et des paliers, fusibles, balais du moteur.

II. Eau froide, eau chaude et chauffage collectif#

• l'eau des occupants et l'eau d'entretien des parties communes et des espaces extérieurs, avec ses taxes et la redevance d'assainissement ;
• le combustible ou l'énergie du chauffage, l'électricité, les produits de traitement de l'eau ;
• l'exploitation et l'entretien courant de la chaufferie, des pompes, des régulateurs, le ramonage des chaudières ;
• la location, l'entretien et le relevé des compteurs ;
• les menues réparations : fuites sur raccords et joints, remplacement des joints et clapets.

III. Installations individuelles#

Chauffage, eau chaude et distribution d'eau dans le logement : réglages, contrôles, dépannage et menues réparations des chauffe-eau, robinets et chasses d'eau.

IV. Parties communes intérieures#

L'électricité, les produits d'entretien et le petit matériel, l'entretien de la minuterie, la pose et l'entretien des tapis, et l'entretien de propreté, y compris le personnel qui l'assure.

V. Espaces extérieurs#

L'électricité, le carburant, les fournitures d'entretien courant (ampoules, engrais, plants de remplacement), la coupe, le désherbage, le nettoyage et l'arrosage des allées, parkings, espaces verts et aires de jeux, les menues réparations des bancs et grillages. La réfection des massifs, plates-bandes ou haies en est exclue.

VI. Hygiène#

Les sacs pour les déchets, la désinsectisation et la désinfection, l'entretien et la vidange des fosses d'aisances, l'élimination des rejets, y compris le personnel.

VII. Équipements divers#

L'énergie et l'entretien de la ventilation mécanique, le ramonage des conduits de ventilation, l'entretien des portes automatiques ou à code et des interphones, l'abonnement des téléphones mis à disposition des locataires. Les contrôles réglementaires de sécurité en sont exclus.

VIII. Impositions et redevances#

Le droit de bail, la taxe ou redevance d'enlèvement des ordures ménagères et la taxe de balayage. La taxe d'ordures ménagères figure sur votre avis de taxe foncière : voir Taxe d'ordures ménagères : la refacturer au locataire.

Le gardien et le personnel d'entretien#

Les dépenses de personnel récupérables sont la rémunération et les charges sociales et fiscales (article 2 du décret) :

Situation	Part récupérable
Gardien ou concierge qui assure l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets	75 %
Gardien ou concierge qui n'assure que l'une des deux tâches	40 %
Employé d'immeuble qui assure l'entretien ou l'élimination des rejets	100 %

Dans tous les cas, sont exclus : les avantages en nature, l'intéressement et la participation, les indemnités de départ à la retraite et de licenciement, les cotisations à une mutuelle prises en charge par l'employeur, la participation à l'effort de construction et la médecine du travail. Quand le service est confié à une entreprise, le contrat doit distinguer les dépenses récupérables des autres.

Ce qui n'est jamais récupérable#

Absents de la liste, ces postes restent au propriétaire :

• les honoraires du syndic ;
• l'assurance de l'immeuble ;
• la cotisation au fonds de travaux (voir Fonds de travaux : peut-on le refacturer au locataire ?) ;
• les gros travaux et les remplacements : ravalement, toiture, chaudière collective, ascenseur (voir Travaux votés en AG : qui paie ?) ;
• le contrôle technique quinquennal de l'ascenseur (service-public.gouv.fr) ;
• l'électricité du logement lui-même, que le locataire paie directement à son fournisseur.

Le remplacement d'un équipement n'est assimilé à une menue réparation, donc récupérable, que s'il ne coûte pas plus que la réparation elle-même (article 2 du décret).

Exemple : trier un décompte de syndic#

Le décompte annuel d'un lot affiche 1 740 € de dépenses. Le tri ligne par ligne :

Poste du décompte	Montant	Récupérable
Eau froide et chaude	420 €	420 €
Chauffage collectif (combustible et entretien)	380 €	380 €
Électricité et ménage des parties communes	190 €	190 €
Ascenseur : électricité et contrat d'entretien	120 €	120 €
Espaces verts	60 €	60 €
Gardien (entretien et ordures)	200 €	75 % = 150 €
Honoraires du syndic	210 €	0 €
Assurance de l'immeuble	110 €	0 €
Petites réparations de la toiture	50 €	0 €
Total	1 740 €	1 320 €

Le locataire supporte 1 320 €, à comparer à ses provisions lors de la régularisation annuelle (voir Régularisation des charges en copropriété). Les 420 € restants sont à votre charge ; au régime réel, ils sont déductibles de vos revenus fonciers par le mécanisme des provisions de copropriété, détaillé dans Charges de copropriété déductibles : les lignes de la 2044.

Les erreurs fréquentes#

• Reprendre la colonne « récupérable » du syndic sans la vérifier. C'est son classement ; la liste qui fait foi est celle du décret.
• Refacturer 100 % du gardien. Sauf employé d'immeuble, c'est 75 % ou 40 %.
• Refacturer le fonds de travaux ou les honoraires. Ils ne sont pas dans la liste.
• Réclamer sans justificatif. Les charges sont dues « sur justification » : gardez le décompte et les factures six mois à la disposition du locataire après l'envoi du décompte.

Pour la vue d'ensemble, de l'appel de fonds à la déclaration, voir notre guide Bailleur en copropriété : charges, régularisation, impôts.

Sources#

• Annexe du décret n° 87-713 du 26 août 1987 (liste des charges récupérables), Légifrance
• Article 2 du décret n° 87-713 (gardien, personnel, remplacements), Légifrance
• Article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Légifrance
• Charges locatives, service-public.gouv.fr

Vérifié le 09/11/2026