Travaux votés en AG : qui paie, bailleur ou locataire ?

Les travaux votés en assemblée générale sont payés par les copropriétaires, donc par vous, le bailleur, et pas par votre locataire. Il ne paie, au titre des charges, que l'entretien courant et les menues réparations des parties communes listés par le décret n° 87-713. Ravalement, toiture, remplacement de l'ascenseur ou de la chaudière collective, isolation : tout reste à votre charge. Le locataire doit en revanche laisser faire les travaux, et il a droit à une baisse de loyer s'ils le privent d'une partie du logement plus de 21 jours.

Ce guide porte sur le logement loué vide ou meublé à titre de résidence principale. Règles en vigueur au 9 novembre 2026.

Qui paie quoi#

L'assemblée générale vote les travaux et leur répartition entre les lots ; le syndic appelle votre quote-part. Entre vous et le locataire, la loi du 6 juillet 1989 répartit ainsi :

• le bailleur doit entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu et y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal (article 6 c) ;
• le locataire prend en charge l'entretien courant du logement, les menues réparations et les réparations locatives, sauf vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure (article 7 d), et paie les charges récupérables.

Dépense votée ou appelée	Bailleur	Locataire
Ravalement, toiture, étanchéité	Oui	Non
Remplacement de l'ascenseur, de la chaudière collective	Oui	Non
Isolation, travaux d'économie d'énergie	Oui	Non
Mise aux normes, installation d'un digicode	Oui	Non
Contrat d'entretien courant de l'ascenseur, menues réparations listées	Non	Oui, via les charges
Entretien courant de la chaufferie, ramonage des chaudières	Non	Oui, via les charges
Cotisation au fonds de travaux	Oui	Non

Le remplacement d'un élément n'est récupérable, comme une menue réparation, que s'il ne coûte pas plus que la réparation (article 2 du décret n° 87-713). Le détail de la liste est dans Charges de copropriété récupérables : la liste, et le fonds de travaux dans Fonds de travaux : peut-on le refacturer au locataire ?.

Ce que le locataire doit accepter#

Le locataire doit permettre l'accès au logement pour la préparation et l'exécution de travaux (article 7 e de la loi du 6 juillet 1989) :

• d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble ;
• de maintien en état et d'entretien normal du logement ;
• d'amélioration de la performance énergétique ;
• nécessaires à la décence du logement.

En contrepartie :

• vous lui notifiez avant le début des travaux leur nature et leurs modalités (date de début, durée, besoin d'accès au logement), par lettre remise en main propre ou recommandée avec accusé de réception (service-public.gouv.fr) ;
• les travaux ne peuvent pas avoir lieu les samedis, dimanches et jours fériés sans son accord exprès ;
• s'ils sont abusifs ou vexatoires, ne respectent pas la notification ou rendent l'usage du logement impossible ou dangereux, le juge peut, à sa demande, les interrompre ou les interdire.

Pour des travaux en parties communes qui ne touchent pas au logement, aucun accès n'est nécessaire, mais une information du locataire évite les malentendus.

La baisse de loyer après 21 jours#

Si les travaux durent plus de 21 jours, le loyer est diminué à proportion du temps et de la partie du logement dont le locataire a été privé. S'ils rendent inhabitable ce qui est nécessaire à son logement et à celui de sa famille, il peut faire résilier le bail. La règle vient de l'article 1724 du code civil, que l'article 7 e de la loi de 1989 rend applicable aux travaux qu'il vise ; service-public.gouv.fr l'applique aux travaux du propriétaire en général.

Exemple. Un loyer de 900 € par mois. Le remplacement des colonnes d'eau, voté en assemblée générale, prive le locataire de sa salle de bains pendant 30 jours. Si vous estimez avec lui que la salle de bains représente 15 % de l'usage du logement, la réduction est de 900 € × 15 % × 30 ÷ 30 = 135 €. La loi ne fixe pas de barème : la proportion se discute, et à défaut d'accord le juge la fixe.

Côté impôts#

Au régime réel, la brochure IR 2026 précise que les provisions pour travaux d'amélioration, de réparation et d'entretien votés en assemblée générale et versées au syndic passent obligatoirement par la ligne 229 de la 2044, puis se régularisent l'année suivante ligne 230. Les travaux de même nature payés hors provisions, travaux d'urgence par exemple, se déclarent avec les dépenses de travaux, ligne 224. Les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement ne sont pas déductibles : leur part se réintègre ligne 230. Voir Charges de copropriété déductibles : les lignes de la 2044.

Les erreurs fréquentes#

• Refacturer une quote-part de ravalement ou de remplacement d'équipement dans la régularisation des charges.
• Commencer les travaux sans notification au locataire.
• Ignorer la baisse de loyer quand le chantier dépasse 21 jours.
• Déduire les travaux votés en ligne 224 alors qu'ils ont été provisionnés : ils passent par la ligne 229.

Pour la vue d'ensemble, voir Bailleur en copropriété : charges, régularisation, impôts.

Sources#

• Article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (obligations du bailleur), Légifrance
• Article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (obligations du locataire), Légifrance
• Article 1724 du code civil (réparations pendant le bail), Légifrance
• Annexe du décret n° 87-713 du 26 août 1987, Légifrance
• Travaux à la charge du propriétaire, service-public.gouv.fr
• Brochure pratique IR 2026, déclaration des revenus fonciers, impots.gouv.fr

Vérifié le 09/11/2026