Déclaration des revenus fonciers : la 2044 ligne à ligne

Si vous louez un logement nu et que vous êtes au régime réel, vous détaillez vos loyers et vos charges de l'année sur la déclaration 2044, puis vous reportez son résultat sur votre déclaration de revenus 2042 : case 4BA pour un bénéfice, cases 4BC et 4BB pour un déficit, case 4BD pour les déficits des années passées. Ce guide reprend le formulaire cadre par cadre, avec un exemple complet.

La 2044 concerne les revenus fonciers, c'est-à-dire les loyers d'une location non meublée. La location meublée relève d'autres déclarations, présentées dans notre guide LMNP : micro-BIC ou réel.

Les numéros de lignes ci-dessous sont ceux de la dernière 2044 publiée, celle des revenus de 2025, déposée en 2026 (formulaire 2044 et sa notice). La déclaration des revenus de 2026 débutera en avril 2027 (service-public.gouv.fr) : nous mettrons ce guide à jour dès la publication du formulaire 2027.

Faut-il remplir une 2044 ?#

Trois cas obligent à déposer une 2044 (notice de la 2044) :

• les loyers bruts de votre foyer fiscal, tous biens loués nus confondus et hors charges, dépassent 15 000 € dans l'année ;
• vous êtes exclu du micro-foncier, par exemple parce que vous détenez un monument historique ou que vous pratiquez une déduction spécifique ;
• vous pourriez être au micro-foncier mais vous choisissez le réel : le simple dépôt de la 2044 vaut option, pour trois ans.

Au micro-foncier, vous ne remplissez pas de 2044 : vous indiquez le total de vos loyers case 4BE de la 2042 et l'administration retire 30 % pour les charges. Le choix entre les deux régimes est détaillé dans notre guide Micro-foncier ou réel, et notre simulateur gratuit micro-foncier ou réel le chiffre avec vos montants.

Certains biens se déclarent sur une 2044 spéciale et non sur la 2044 : les logements sous un dispositif d'amortissement (Périssol, Besson neuf, Robien, Borloo neuf), les déductions Scellier intermédiaire ou ZRR, les monuments historiques et les biens détenus en nue-propriété. Ce guide ne les traite pas.

Deux règles avant de commencer#

Vous déclarez ce qui a été payé dans l'année. Les loyers comptent l'année où vous les encaissez, arriérés et loyers d'avance compris. Les charges comptent l'année où vous les payez, même si les travaux datent d'avant (notice, § 211 et 220).

Les charges du locataire restent hors du calcul. Les charges récupérables que vous payez pour lui (chauffage collectif, entretien de l'ascenseur, taxe d'ordures ménagères) ne sont pas déductibles, et leur remboursement n'est pas un loyer imposable. Vous ne les inscrivez nulle part, sauf celles que le locataire ne vous a jamais remboursées à son départ (ligne 225).

Gardez les factures, les avis de taxe foncière et les décomptes du syndic : l'administration peut vous les demander.

Page 1 : vous, vos parts de sociétés, votre signature#

• Cadre 100 : votre identité et votre adresse personnelle. Tous vos revenus fonciers se déclarent à votre domicile, quel que soit l'endroit où se trouvent les biens.
• Cadre 110 : uniquement si vous détenez des parts de SCI ou de SCPI non soumises à l'impôt sur les sociétés. Chaque ligne reçoit la quote-part de résultat que la société vous attribue, d'après l'attestation annuelle qu'elle vous remet : revenus bruts (ligne 111), frais et charges (112), intérêts d'emprunt (113), bénéfice ou déficit (114). Si vous avez emprunté vous-même pour acheter les parts, vos intérêts s'ajoutent à ceux de la société.
• Cadre 120 : la date et la signature.

Si vous détenez uniquement des parts de sociétés, sans aucun bien loué en direct, vous ne remplissez pas de 2044 : le revenu se déclare case 4BA de la 2042. Vous n'avez pas non plus droit au micro-foncier.

Page 2 : vos biens (cadre 200)#

Une colonne par bien, de « Immeuble 1 » à « Immeuble 8 » : l'adresse, la date d'acquisition, le nom du locataire (et ceux des locataires successifs s'il a changé dans l'année). Si un immeuble compte plusieurs logements au même régime fiscal, vous pouvez les regrouper dans une seule colonne en indiquant le nombre de locaux.

Les cases « Borloo ancien » et « Cosse » ne se cochent que si le logement fait l'objet d'une convention avec l'Agence nationale de l'habitat (Anah) ouvrant droit à une déduction spécifique.

Page 3 : les recettes (lignes 211 à 215)#

Ligne	Ce qu'elle contient
211	Les loyers encaissés dans l'année, hors charges : loyers courants, arriérés, loyers d'avance
212	Les dépenses qui vous incombent mais que le bail met à la charge du locataire (une grosse réparation, la taxe foncière)
213	Les recettes diverses : indemnités d'une assurance loyers impayés, subventions de l'Anah, indemnités d'assurance pour des travaux, location d'un toit pour une antenne
214	La valeur locative d'un local dont vous vous réservez l'usage, hors votre propre logement
215	Le total des lignes 211 à 214, par bien, puis case E pour l'ensemble

Le dépôt de garantie n'est pas un loyer quand vous l'encaissez. Il devient une recette, ligne 213, le jour où vous le gardez pour couvrir des loyers impayés ou des réparations après le départ du locataire (notice, § 213). Le sort du dépôt à la sortie est détaillé dans notre guide Dépôt de garantie.

La ligne 212 se laisse le plus souvent vide : l'administration admet de ne pas y inscrire une dépense que vous n'avez pas non plus portée en charges.

Page 3 : les frais et charges (lignes 221 à 240)#

C'est la partie qui fait baisser votre revenu imposable. Une charge n'est déductible que si elle concerne un bien loué et qu'elle a été payée dans l'année (article 31 du CGI).

Ligne	Charge	À savoir
221	Frais d'administration et de gestion	Agence de gestion ou de location, gardien, honoraires d'avocat ou de commissaire de justice pour un litige avec le locataire, cotisation à une chambre syndicale de propriétaires. Montant réel
222	Autres frais de gestion	Forfait de 20 € par local, qui couvre courrier, téléphone, déplacements. Rien de plus, même si vous avez dépensé davantage
223	Primes d'assurance	Propriétaire non occupant, loyers impayés. Pas l'assurance de votre emprunt
224	Réparation, entretien, amélioration	Chaudière, toiture, ravalement, peintures avant relocation, diagnostics obligatoires. Pas l'agrandissement ni la construction
224 bis	Rénovation énergétique, en cas d'option	Travaux qui font passer un logement de E, F ou G à A, B, C ou D, pour relever le plafond du déficit
225	Charges récupérables non récupérées	Ce que le locataire ne vous a pas remboursé au 31 décembre de l'année de son départ
226	Indemnités d'éviction, frais de relogement	Si elles servent à relouer dans de meilleures conditions, pas à reprendre ou vendre le bien
227	Taxe foncière de l'année	Hors taxe d'enlèvement des ordures ménagères, mais frais de gestion de l'avis compris
228	Déductions spécifiques	Conventionnement Anah (Borloo ancien, Cosse) : un pourcentage des loyers
229	Provisions de copropriété payées dans l'année	Le total des appels de provisions versés au syndic
230	Régularisation des provisions de l'an dernier	À retrancher : la part récupérable ou non déductible des provisions déduites l'année précédente
240	Total	Lignes 221 à 229, moins la ligne 230, puis case F

Source : notice de la déclaration 2044.

Travaux : déductibles ou non#

Les travaux de réparation et d'entretien maintiennent le logement en état : remplacer une chaudière, refaire une toiture, traiter contre les termites. Les travaux d'amélioration ajoutent un confort nouveau sans toucher à la structure : installer un chauffage central, une salle d'eau, une cuisine. Les deux vont ligne 224.

Les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement ne sont pas déductibles, ni ceux qui en sont indissociables : créer une pièce, surélever, modifier le gros œuvre. Le temps que vous passez vous-même à réparer ou entretenir le bien n'est pas déductible non plus (notice, § 224).

Chaque dépense de la ligne 224 se détaille page 4, cadre 400 : le bien, la nature des travaux, l'entreprise, la date et le montant du paiement.

Copropriété : les lignes 229 et 230#

Si votre bien est en copropriété, vous déduisez ligne 229 toutes les provisions versées au syndic dans l'année, sans chercher à les trier. Le tri se fait l'année suivante, ligne 230, quand l'assemblée générale a approuvé les comptes : vous retranchez la part qui n'était pas déductible (un agrandissement), la part récupérable sur le locataire (chauffage, entretien) et l'éventuel excédent de provisions.

Exemple de la notice : 1 200 € de provisions déduits l'an dernier ; les comptes en attribuent 800 € à des dépenses déductibles, 200 € à des dépenses non déductibles et 180 € à des charges récupérables. L'excédent est de 1 200 − 800 − 200 − 180 = 20 €. Vous inscrivez ligne 230 : 200 + 180 + 20 = 400 €. Un exemple sur deux ans, la fin de la location et les autres cas particuliers sont dans Charges de copropriété déductibles : lignes de la 2044.

Page 3 : intérêts et résultat (lignes 250 à 263)#

Ligne 250 : les intérêts payés dans l'année sur l'emprunt qui a servi à acheter, construire, réparer ou améliorer le bien, ainsi que les frais d'emprunt : frais de dossier, de garantie ou d'hypothèque, commission de caution, et les primes de l'assurance qui garantit le remboursement du prêt. Le détail de chaque prêt se donne page 4, cadre 410 : l'organisme, la date du prêt, les intérêts versés.

Ligne 261 : recettes moins frais et charges moins intérêts (ligne 215 − ligne 240 − ligne 250), bien par bien.

Ligne 262 : uniquement si vous ne respectez plus les engagements d'une déduction Anah ; la déduction pratiquée est alors réintégrée.

Ligne 263 : le bénéfice ou le déficit de chaque bien, et leur total case I.

Page 4 : le résultat et le déficit (lignes 420 à 442)#

Ligne 420 : le total de vos parts de sociétés (case D) et de vos biens (case I). Si c'est un bénéfice, vous le reportez case 4BA de la 2042 et vous passez au cadre 450.

Si c'est un déficit, les lignes 430 à 442 le répartissent selon son origine (notice, § 435 à 442) :

• ligne 431 : le total des recettes ; ligne 432 : le total des intérêts ; ligne 433 : le total des autres charges ; ligne 434 : la part de rénovation énergétique (ligne 224 bis) ;
• si les intérêts ne dépassent pas les recettes (ligne 432 inférieure ou égale à la ligne 431), le déficit vient des autres charges : la ligne 441 en reçoit jusqu'à 10 700 €, à reporter case 4BC (déduite de votre revenu global : salaires, pensions) ; le surplus va ligne 442, case 4BB ;
• si les intérêts dépassent les recettes, la part due aux intérêts ne se déduit jamais du revenu global : la ligne 436 reçoit les autres charges dans la limite de 10 700 €, case 4BC ; la ligne 439 additionne le surplus et l'excédent d'intérêts, case 4BB.

La limite de 10 700 € passe à 15 300 € si un logement « Cosse » est en déficit, et elle est augmentée du montant de la ligne 434, sans dépasser 21 400 € (article 156 du CGI). La case 4BB se reporte sur vos revenus fonciers des dix années suivantes.

Page 4 : les déficits des années passées (cadre 450)#

Le tableau reprend, année par année, les déficits que vous n'avez pas encore pu imputer. La colonne A recopie la colonne C de votre 2044 de l'an dernier. Si vous déclarez un bénéfice cette année, la colonne B l'impute sur les déficits les plus anciens d'abord ; la colonne C donne ce qui reste. Le total de la colonne A, ligne 451, se reporte case 4BD.

Un déficit non utilisé au bout de dix ans est perdu : celui de 2015 l'a été au 31 décembre 2025.

Exemple complet#

Un appartement loué nu 1 300 € par mois hors charges, financé par un emprunt. En 2026, le propriétaire encaisse 12 loyers, soit 15 600 € : au-dessus de 15 000 €, il est au réel d'office.

Ligne	Poste	Montant
211	Loyers encaissés	15 600 €
215	Total des recettes	15 600 €
221	Honoraires d'agence pour la relocation	800 €
222	Forfait, un local	20 €
223	Assurance propriétaire non occupant et loyers impayés	550 €
224	Remplacement de la chaudière	2 400 €
227	Taxe foncière, hors ordures ménagères	1 450 €
229	Provisions de copropriété versées en 2026	2 400 €
230	Régularisation des provisions de 2025	− 950 €
240	Total des frais et charges	6 670 €
250	Intérêts et assurance de l'emprunt	3 340 €
261	15 600 − 6 670 − 3 340	5 590 €

Le bénéfice de 5 590 € va ligne 420, puis case 4BA. S'il lui restait un déficit de 1 200 € d'une année passée, il l'inscrirait au cadre 450 (case 4BD) : la colonne B l'imputerait sur ce bénéfice, et le revenu foncier imposé serait de 4 390 €.

Même bien, une année de gros travaux. Avec 25 000 € de travaux ligne 224 au lieu de 2 400 €, les frais et charges passent à 29 270 €. Le résultat devient 15 600 − 29 270 − 3 340 = − 17 010 €. Les intérêts (3 340 €) ne dépassent pas les recettes (15 600 €) : le déficit vient des autres charges. La ligne 441 reçoit 10 700 €, case 4BC, déduits du revenu global de 2026 ; la ligne 442 reçoit les 6 310 € restants, case 4BB, reportés sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Le propriétaire doit louer le bien jusqu'au 31 décembre 2029.

Ces calculs portent sur le revenu imposable. L'impôt dû dépend de votre taux d'imposition et des prélèvements sociaux.

Ce qui change pour les revenus de 2026#

La loi de finances pour 2026 a créé une déduction au titre de l'amortissement pour les logements loués nus, dans un immeuble collectif, acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028 : neufs (taux de 3,5 % par an pour un loyer intermédiaire) ou anciens avec travaux (3 %), sur 80 % du prix, dans la limite de 8 000 € par an et par foyer, davantage en location sociale (article 31, I, 1°, i et j du CGI). Un foyer qui la demande est exclu du micro-foncier (article 32 du CGI).

Les plafonds du micro-foncier (15 000 €) et du déficit (10 700 €, 21 400 € avec la rénovation énergétique jusqu'en 2027) restent ceux décrits plus haut, dans les textes en vigueur au 9 novembre 2026. Sur quel formulaire se déclarera ce nouvel amortissement, l'administration ne l'a pas encore publié : ce guide sera complété à la sortie de la 2044 de 2027.

Les erreurs les plus courantes#

• Déduire la taxe d'ordures ménagères avec la taxe foncière : elle se récupère sur le locataire, elle n'est pas déductible.
• Mettre l'assurance de l'emprunt ligne 223 : elle va ligne 250, avec les intérêts.
• Ajouter des frais réels de courrier ou de téléphone au forfait de 20 € : le forfait les couvre tous.
• Oublier la ligne 230 l'année qui suit des provisions de copropriété.
• Déclarer le dépôt de garantie en loyer à l'entrée du locataire, ou l'oublier quand vous le conservez.

Sources#

• Formulaire 2044 des revenus 2025, impots.gouv.fr
• Notice de la déclaration 2044 des revenus 2025, impots.gouv.fr
• Article 31 du code général des impôts (charges déductibles, amortissement), Légifrance
• Article 32 du code général des impôts (micro-foncier), Légifrance
• Article 156 du code général des impôts (déficit foncier), Légifrance
• Déclaration de revenus, calendrier de la campagne 2027, service-public.gouv.fr

Vérifié le 09/11/2026