Rendement locatif brut et net : le calcul complet

Le rendement brut d'un logement, celui des annonces, rapporte le loyer annuel au seul prix d'achat. Le rendement net compte ce que l'annonce oublie : les frais de notaire, les travaux, les mois sans locataire, les charges que vous ne pouvez pas récupérer et la taxe foncière. Le cash-flow, enfin, dit ce qu'il reste chaque mois une fois le crédit payé. Les trois se calculent avant impôt.

Le calculateur de rendement locatif fait ces calculs avec vos chiffres, sans inscription.

Les trois chiffres#

Chiffre	Calcul
Rendement brut	Loyer annuel hors charges ÷ prix d'achat × 100
Rendement net	(Loyers encaissés − charges non récupérables − taxe foncière − autres frais) ÷ (prix + frais de notaire + travaux) × 100
Cash-flow mensuel	(Revenu net annuel ÷ 12) − mensualité du crédit

Ce qui entre dans le coût total#

• Le prix d'achat.
• Les frais de notaire, qui regroupent surtout des taxes (droits de mutation) et la rémunération du notaire. Selon Service-Public, le notaire doit vous en remettre une estimation écrite et détaillée sur demande ; demandez-la plutôt que d'appliquer un pourcentage.
• Les travaux faits avant la mise en location.

Ce qui réduit les loyers#

• La vacance : les mois sans locataire, entre deux baux. Un mois par an est une hypothèse prudente pour une location à l'année ; zéro suppose un locataire qui ne part jamais.
• Les charges non récupérables. Le bailleur ne peut récupérer sur le locataire que les charges de la liste limitative du décret n° 87-713 du 26 août 1987. Le reste lui incombe : selon Service-Public, par exemple le ravalement de façade, la réfection de la toiture ou les honoraires du syndic.
• La taxe foncière : elle est due par le propriétaire au 1er janvier, même si le logement est loué. Seule la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, qui figure sur le même avis, se récupère sur le locataire (Service-Public).
• Les autres frais : assurance du propriétaire non occupant, frais de gestion, entretien.

Exemple chiffré#

Un appartement acheté 180 000 €, avec 14 500 € de frais de notaire et 6 500 € de travaux, loué 850 € par mois hors charges. On prévoit un mois de vacance par an, 600 € de charges de copropriété non récupérables, 900 € de taxe foncière et 250 € d'autres frais.

Étape	Calcul
Loyer annuel	850 € × 12 = 10 200 €
Rendement brut	10 200 € ÷ 180 000 € = 5,67 %
Loyers encaissés	850 € × 11 = 9 350 €
Revenu net	9 350 € − 600 € − 900 € − 250 € = 7 600 €
Coût total	180 000 € + 14 500 € + 6 500 € = 201 000 €
Rendement net	7 600 € ÷ 201 000 € = 3,78 %
Cash-flow sans crédit	7 600 € ÷ 12 = 633,33 € par mois

Avec un crédit de 160 000 € sur 20 ans à 3,5 %, remboursé par mensualités constantes, la mensualité est de 927,94 € hors assurance. Le cash-flow devient −294,61 € par mois : chaque mois, l'investisseur complète de sa poche. Le rendement net, lui, ne change pas : il ne dépend pas du financement.

Les limites d'un calcul de rendement#

Ce calcul tient le loyer et les frais constants. En réalité, le loyer peut être révisé chaque année selon l'IRL si le bail le prévoit (voir le guide de la révision de loyer), les charges et la taxe foncière évoluent, et un impayé ou de gros travaux pèsent sur une année. Ce qu'on fait face à un impayé est détaillé dans Loyer impayé : que faire, étape par étape. Il compare des projets entre eux ; il ne promet pas un revenu.

Sources#

• Frais de notaire : de quoi s'agit-il ?, Service-Public
• Charges locatives récupérables, Service-Public
• Décret n° 87-713 du 26 août 1987, liste des charges récupérables (Légifrance)
• Taxe foncière sur les propriétés bâties, Service-Public
• ANIL et réseau des ADIL, conseils gratuits sur le logement

Vérifié le 07/11/2026