Loyer sous-évalué : l'augmenter au renouvellement

Oui, mais seulement si le loyer est manifestement sous-évalué par rapport aux loyers du voisinage. Vous proposez le nouveau loyer au moins six mois avant le terme du bail, avec trois références de loyers comparables (six dans les grandes agglomérations). En location vide, la hausse s'applique par tiers ou par sixième, et elle est interdite pour un logement classé F ou G. La règle est à l'article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989.

Révision ou réévaluation : deux mécanismes#

Mécanisme	Quand	Plafond	Texte
Révision annuelle	Chaque année, si le bail le prévoit	Variation de l'IRL	Article 17-1
Réévaluation au renouvellement	Au terme du bail, sur proposition	Loyers comparables du voisinage	Article 17-2

Si votre bail ne contient pas de clause de révision, la révision annuelle est impossible (voir le guide de la révision IRL). La réévaluation de l'article 17-2 ne dépend pas de cette clause, mais elle est encadrée de près.

Les conditions#

• Un loyer manifestement sous-évalué. Un écart de quelques euros ne suffit pas : il s'apprécie au regard des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.
• Au moins six mois avant le terme, par lettre recommandée avec avis de réception, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Le délai court à partir de la réception.
• Des références. Au moins trois, ou au moins six dans les communes listées par décret d'une agglomération de plus d'un million d'habitants. Selon Service-Public, elles mêlent des baux récents et des baux de plus de trois ans. Chacune précise notamment la rue, l'époque et la qualité de l'immeuble, l'étage, la surface, le nombre de pièces, les équipements et le loyer hors charges.
• Le texte de l'article 17-2 reproduit dans la proposition, sans quoi elle est nulle selon Service-Public.
• Pas de congé pour le même terme. Le bailleur qui propose une hausse ne peut pas, en même temps, donner congé pour cette échéance.
• Un logement de classe A à E. Pour un logement F ou G, la réévaluation au renouvellement est interdite (voir le gel des loyers F et G).

En zone tendue : un plafond#

Dans les communes où l'évolution des loyers est encadrée par décret, Service-Public indique que la hausse ne peut pas dépasser la plus élevée de ces deux limites :

• 50 % de l'écart entre le loyer du voisinage et le dernier loyer appliqué ;
• une hausse annuelle de 15 % du coût réel des travaux d'amélioration ou de mise en conformité réalisés depuis le dernier renouvellement, s'ils coûtent au moins une année de loyer.

Dans les villes qui pratiquent l'encadrement du niveau des loyers (Paris, Lille, Lyon, Bordeaux, Montpellier et d'autres), des règles propres s'appliquent : consultez la page de Service-Public de votre ville avant toute proposition.

Le calendrier#

Le bail d'un logement vide prend fin le 30 juin 2027.

Étape	Date limite
Proposition reçue par le locataire	30 décembre 2026
Accord constaté, sinon saisine de la commission	Quatre mois avant le terme, fin février 2027
Avis de la commission départementale de conciliation	Deux mois après sa saisine
Saisine du juge	Avant le 30 juin 2027

Sans réponse du locataire, la proposition est considérée comme refusée. La commission de conciliation est un passage obligatoire avant le juge. Si le juge n'est pas saisi avant le terme, le bail se renouvelle aux conditions antérieures, révisées selon l'IRL si le bail le prévoit.

Exemple chiffré#

Un logement vide en zone tendue, loué 650 € hors charges. Trois références comparables du quartier donnent un loyer moyen de 750 €. Pas de travaux.

1. Écart : 750 − 650 = 100 €.
2. Plafond en zone tendue : 50 % de l'écart, soit 50 € de hausse.
3. 50 € représentent 7,7 % de 650 € : moins de 10 %, donc étalement par tiers sur un bail de trois ans.

Année du nouveau bail	Loyer hors charges
1re année	666,67 €
2e année	683,33 €
3e année	700,00 €

Les révisions IRL prévues au bail s'ajoutent chaque année, si la clause existe et que le logement n'est pas F ou G. Pour les chiffrer, le calculateur de révision IRL le fait sans inscription.

Et en location meublée ?#

Selon Service-Public, la hausse s'applique au contrat renouvelé et, si elle dépasse 10 % du loyer initial, par tiers chaque année pendant le contrat renouvelé et les suivants. Un bail mobilité, lui, ne se renouvelle pas.

Les erreurs fréquentes#

• Envoyer la proposition trop tard. Cinq mois avant le terme, il est trop tard pour cette échéance.
• Oublier de recopier l'article 17-2 ou de joindre les références.
• Cumuler proposition de hausse et congé pour le même terme.
• Proposer une hausse pour un logement F ou G, ou sans DPE à jour.
• Appliquer toute la hausse d'un coup sur un bail vide.

Pour la date limite de congé avant le terme, le guide du préavis donne les règles du côté du bailleur.

Sources#

• Article 17-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (Légifrance)
• Article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989, révision annuelle (Légifrance)
• Loyer sous-évalué : hausse au renouvellement du bail, Service-Public
• En quoi consiste l'encadrement des loyers en zone tendue ?, Service-Public

Vérifié le 09/11/2026