LMNP sans expert-comptable : est-ce possible ?

Oui, un loueur en meublé non professionnel peut se passer d'expert-comptable, y compris au réel : aucun texte ne l'impose. Vous pouvez tenir votre comptabilité, calculer vos amortissements et déposer vous-même la liasse 2031 et 2033 dans votre espace professionnel sur impots.gouv.fr. Le passage par un centre de gestion agréé n'apporte plus d'avantage fiscal. La difficulté est ailleurs : la première année (terrain, composants, plan d'amortissement) et le suivi du report d'amortissement d'une année sur l'autre, où une erreur se paie lors d'un contrôle ou à la revente.

Les règles ci-dessous sont celles en vigueur au 9 novembre 2026, applicables aux revenus 2026, à déclarer en 2027.

Ce guide fait partie de notre dossier LMNP au réel : le guide complet.

Ce que la loi impose, et ce qu'elle n'impose pas#

Au réel, un loueur en meublé doit (impots.gouv.fr) :

• s'immatriculer et obtenir un numéro SIRET ;
• tenir une comptabilité : recettes, charges, immobilisations et amortissements ;
• déposer chaque année la déclaration de résultat 2031 et ses tableaux 2033, par voie électronique ;
• reporter le résultat sur la 2042-C-PRO.

Rien n'oblige à confier ces tâches à un professionnel.

Ce que vous pouvez faire seul#

La comptabilité de l'année : un loueur en meublé enregistre peu d'opérations, souvent quelques dizaines par an (loyers, charges de copropriété, taxe foncière, échéances d'emprunt, assurance). Un tableur ou un logiciel de gestion locative suffit.

Les déclarations : la liasse se saisit gratuitement dans votre espace professionnel, et le résultat se reporte sur la 2042-C-PRO. Voir nos guides Liasse LMNP 2031 et 2033 soi-même et Déclarer ses revenus LMNP : la 2042-C-PRO.

L'amortissement des années suivantes : une fois le plan établi, l'amortissement de chaque année se calcule mécaniquement. Voir Amortissement LMNP : exemple chiffré.

Les points où l'on se trompe#

• La quote-part de terrain : oubliée ou sous-estimée, elle gonfle l'amortissement. Elle doit pouvoir être justifiée.
• La décomposition et les durées : un composant amorti trop vite est un amortissement excessif, remis en cause en cas de contrôle.
• La limite de l'article 39 C : l'amortissement ne peut pas créer de déficit. La part qui dépasse doit être réintégrée et suivie d'une année sur l'autre (article 39 C du CGI).
• Charge ou immobilisation : des travaux d'amélioration passés en charge d'un coup au lieu d'être amortis.
• La revente : depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits augmentent la plus-value. Un plan d'amortissement mal tenu fausse ce calcul. Voir Plus-value LMNP et réintégration des amortissements.

L'administration peut contrôler les déclarations des années passées et corriger un amortissement excessif, avec des intérêts de retard et, le cas échéant, des majorations.

Les centres de gestion agréés n'apportent plus d'avantage fiscal#

Pendant longtemps, adhérer à un centre de gestion agréé (CGA, ou OGA) évitait une majoration de 25 % du résultat imposable, et ouvrait droit à une réduction d'impôt des deux tiers des frais de comptabilité et d'adhésion, dans la limite de 915 € par an. Ce n'est plus le cas :

• la majoration a été réduite progressivement, puis supprimée à partir des revenus 2023 ;
• la loi de finances pour 2025 a supprimé la réduction d'impôt à partir des revenus 2025, et abrogé l'agrément de ces organismes (impots.gouv.fr).

Ces organismes peuvent encore proposer un accompagnement ou un examen de vos comptes, mais l'adhésion ne change plus votre impôt.

Quand un expert-comptable se justifie#

• La première année : quote-part de terrain, décomposition, plan d'amortissement, bilan d'ouverture. C'est là que se jouent les erreurs qui se reportent pendant des décennies.
• Une vente : calcul de la plus-value avec la reprise des amortissements.
• Plusieurs biens, une indivision, un démembrement.
• L'approche du statut de loueur professionnel : plus de 23 000 € de recettes et des recettes supérieures à vos autres revenus d'activité (article 155 du CGI).

Une voie intermédiaire : faire établir le plan d'amortissement la première année par un professionnel, puis tenir vous-même les années suivantes. Ses honoraires sont une charge déductible au réel.

Sources#

• Location meublée, impots.gouv.fr
• OGA : abrogation de l'agrément et de la réduction d'impôt, impots.gouv.fr
• Article 39 C du code général des impôts, Légifrance
• Article 155 du code général des impôts, Légifrance

Vérifié le 09/11/2026