LMNP au réel : le guide complet

Le LMNP au réel est le régime où le loueur en meublé non professionnel déduit de ses loyers ses charges réelles et l'amortissement du logement et des meubles, au lieu de l'abattement forfaitaire du micro-BIC. L'amortissement ne peut jamais créer de déficit : utilisé chaque année jusqu'à ramener le résultat à zéro, il efface souvent l'impôt sur les loyers pendant de longues années. En contrepartie, vous déposez chaque année une déclaration 2031 et ses tableaux 2033, et depuis le 15 février 2025 les amortissements déduits sont repris dans la plus-value à la revente.

Les règles ci-dessous sont celles en vigueur au 9 novembre 2026. Les montants sont ceux des revenus 2026, à déclarer en 2027, sauf mention contraire.

Ce guide fait le tour du régime. Chaque étape a son guide détaillé, lié dans la section qui en parle.

Êtes-vous LMNP ?#

Vous êtes loueur en meublé quand vous louez un logement équipé du mobilier nécessaire pour y vivre. Les loyers relèvent alors des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers de la location nue (impots.gouv.fr).

Vous êtes non professionnel (LMNP) tant que l'une des deux conditions suivantes n'est pas remplie (article 155 du CGI) :

• les recettes de location meublée de votre foyer fiscal dépassent 23 000 € sur l'année ;
• ces recettes dépassent les autres revenus d'activité du foyer (salaires, autres BIC, bénéfices agricoles et non commerciaux).

Si les deux sont remplies, vous êtes loueur en meublé professionnel (LMP), avec d'autres règles pour le déficit, les cotisations sociales et la plus-value. Ce guide ne traite que du LMNP.

Micro-BIC ou réel#

Sans démarche de votre part, vous êtes au micro-BIC : vous déclarez vos recettes et un abattement forfaitaire couvre toutes vos charges (article 50-0 du CGI). Pour les revenus 2026 :

Type de location	Plafond de recettes	Abattement
Location meublée classique (longue durée)	83 600 €	50 %
Meublé de tourisme classé, chambre d'hôtes	83 600 €	50 %
Meublé de tourisme non classé	15 000 €	30 %

L'abattement n'est jamais inférieur à 305 €. Le régime d'une année dépend des recettes des deux années précédentes : vous ne quittez le micro-BIC qu'après deux années consécutives au-dessus du plafond (service-public.gouv.fr).

Sous ce plafond, le réel est une option : elle vaut pour un an et se renouvelle tacitement, sans engagement de trois ans comme en location nue. La comparaison complète, avec la façon d'opter, est dans notre guide LMNP micro-BIC ou réel.

Ce que vous déduisez au réel#

Au réel, votre résultat est égal à vos recettes, moins vos charges, moins l'amortissement.

Les charges de l'année : intérêts d'emprunt et assurance emprunteur, taxe foncière, charges de copropriété non récupérées, assurance propriétaire non occupant, frais de gestion, petites réparations et entretien, CFE, frais de comptabilité.

L'amortissement répartit le coût du logement et des meubles sur leur durée d'utilisation (article 39 C du CGI) :

• le terrain ne s'amortit pas : il faut retirer sa quote-part du prix ;
• le bâti s'amortit par composants (gros œuvre, toiture, installations, agencements), chacun sur sa durée ;
• les meubles s'amortissent sur leur propre durée, souvent cinq à dix ans.

La règle qui fait l'intérêt du régime : l'amortissement ne peut pas créer ni augmenter un déficit. Il ramène au mieux le résultat à zéro, et ce qui n'a pas pu être déduit se reporte sans limite de durée sur les années suivantes. Le calcul pas à pas est dans notre guide Amortissement LMNP : exemple chiffré.

Le déficit LMNP#

Quand vos charges, hors amortissement, dépassent vos recettes, vous constatez un déficit. Il ne s'impute que sur vos revenus de location meublée non professionnelle des dix années suivantes, jamais sur vos salaires (article 156, I, 1° ter du CGI). Il se déclare case 5NY de la 2042-C-PRO, et les déficits des années passées cases 5GA à 5GJ.

Deux reports coexistent donc : le déficit, limité à dix ans, et l'amortissement différé, sans limite. Le premier s'utilise avant le second, ce qui évite de perdre un déficit qui arriverait à son terme.

Exemple chiffré#

Un studio meublé loué à l'année 800 € par mois, charges comprises, soit 9 600 € de recettes en 2026. Acheté 180 000 € frais compris, dont 15 % de terrain, meublé pour 7 000 €. Les charges de l'année, intérêts compris : 3 200 €.

Poste	Micro-BIC	Réel
Recettes	9 600 €	9 600 €
Abattement ou charges	50 % = 4 800 €	3 200 €
Amortissement déduit	—	6 100 €
Résultat imposable	4 800 €	300 €

L'amortissement de l'exemple est calculé en ligne droite : 153 000 € de bâti sur 30 ans, soit 5 100 €, et 7 000 € de meubles sur 7 ans, soit 1 000 €. Une décomposition par composants, que l'administration attend, donne un montant un peu différent : voir le guide sur l'amortissement.

Ces chiffres portent sur le résultat imposable. L'impôt dépend ensuite de votre taux d'imposition et des prélèvements sociaux. Pour faire le calcul avec vos propres chiffres, utilisez notre simulateur gratuit LMNP micro-BIC ou réel.

Vos obligations au réel#

1. Vous immatriculer : à votre première location meublée, vous déclarez le début d'activité sur le guichet unique des formalités d'entreprises, dans les quinze jours. Vous recevez un numéro SIRET, qui figure sur vos déclarations (impots.gouv.fr).
2. Tenir une comptabilité : recettes, charges, registre des immobilisations et plan d'amortissement.
3. Déposer la liasse : la déclaration de résultat 2031 et ses tableaux 2033-A à 2033-G, par voie électronique, au service des impôts des entreprises du lieu du bien. Pour les revenus 2025, la date limite était le 5 mai 2026, repoussée au 20 mai pour une télédéclaration. Le détail tableau par tableau est dans notre guide Liasse LMNP 2031 et 2033 soi-même.
4. Reporter le résultat sur votre déclaration de revenus, formulaire 2042-C-PRO : case 5NA pour un bénéfice, 5NY pour un déficit. Voir notre guide Déclarer ses revenus LMNP : la 2042-C-PRO.
5. Payer la CFE, la cotisation foncière des entreprises, sauf exonération (voir plus bas).

Faut-il un expert-comptable pour tout cela ? Ce n'est pas obligatoire. Ce qu'on peut faire seul, et quand un professionnel se justifie : voir notre guide LMNP sans expert-comptable.

La CFE#

La location meublée est une activité soumise à la cotisation foncière des entreprises. Vous en êtes exonéré quand vos recettes de l'année de référence ne dépassent pas 5 000 € (article 1647 D du CGI). D'autres exonérations existent, par exemple pour la location occasionnelle d'une partie de votre propre logement ; certaines dépendent de la commune (impots.gouv.fr). La CFE payée est une charge déductible au réel.

À la revente : la plus-value#

En LMNP, la plus-value de vente du logement suit le régime des particuliers : taux de 19 %, prélèvements sociaux, abattements pour durée de détention. Mais pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits diminuent le prix d'acquisition retenu dans le calcul, ce qui augmente la plus-value (article 150 VB, III du CGI). Les résidences étudiantes, les résidences seniors et les Ehpad en sont exclus.

Le calcul détaillé, avec un exemple, est dans notre guide Plus-value LMNP et réintégration des amortissements.

Sources#

• Location meublée, impots.gouv.fr
• Location meublée : régime fiscal, service-public.gouv.fr
• Article 50-0 du code général des impôts (micro-BIC), Légifrance
• Article 39 C du code général des impôts (amortissement des biens loués), Légifrance
• Article 155 du code général des impôts (loueur professionnel), Légifrance
• Article 156 du code général des impôts (déficits), Légifrance
• Article 150 VB du code général des impôts (prix d'acquisition), Légifrance
• Article 1647 D du code général des impôts (CFE), Légifrance

Vérifié le 09/11/2026