Réparations locatives : ce qui revient au locataire

Le locataire paie l'entretien courant du logement et les menues réparations : joints, ampoules, petits raccords de peinture, détartrage, entretien des équipements du bail. C'est l'article 7 d de la loi du 6 juillet 1989, et le décret n° 87-712 du 26 août 1987 en donne la liste. Tout le reste revient au bailleur, comme toute réparation due à la vétusté, à une malfaçon, à un vice de construction ou à la force majeure, même si elle figure dans la liste.

La règle#

Le décret définit les réparations locatives comme « les travaux d'entretien courant, et de menues réparations », y compris les remplacements d'éléments assimilables, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif. Sa liste est donnée à titre d'exemples : les réparations qu'elle cite ont « notamment » ce caractère.

L'article 7 d de la loi de 1989 pose l'exception : le locataire ne les doit pas quand elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Le bailleur, lui, doit faire toutes les réparations autres que locatives (article 6).

La liste, pièce par pièce#

Partie du logement	Exemples de réparations locatives (décret 87-712)
Extérieurs à usage privatif	Entretien du jardin, taille des arbres, démoussage des terrasses, dégorgement des gouttières
Portes et fenêtres	Graissage des gonds, petites réparations des poignées, réfection des mastics, vitres cassées, entretien des serrures
Murs, plafonds, sols	Menus raccords de peinture et de papier peint, rebouchage des trous, entretien du parquet, remplacement de quelques lames
Plomberie	Dégorgement des canalisations, joints et colliers, détartrage, joints des robinets, flexible de douche
Chauffage et eau chaude	Petites pièces des appareils à gaz, rinçage et nettoyage des corps de chauffe
Électricité	Interrupteurs, prises, fusibles, ampoules, gaines de protection
Équipements prévus au bail	Entretien courant et menues réparations de l'électroménager, de la hotte, de l'antenne ; ramonage des conduits

Le rebouchage des trous n'est locatif que s'ils restent modestes : le décret vise les trous « assimilables à leur nombre, leur dimension et leur emplacement » à une menue réparation.

Service-Public ajoute trois tâches qui restent au bailleur : l'achat et la pose du premier détecteur de fumée, l'entretien des façades et toitures végétalisées, et le curage de la fosse septique (la vidange, elle, est locative).

Ce qui reste au bailleur#

• les grosses réparations : toiture, gros œuvre, remplacement d'une chaudière ou d'un ballon hors d'usage, réfection d'une installation électrique ;
• tout ce qui vient de l'usure normale : une moquette usée après dix ans, une peinture passée ;
• ce qui vient d'une malfaçon ou d'un vice de construction : une fuite sur une canalisation encastrée vétuste, par exemple ;
• les conséquences d'un cas fortuit ou de la force majeure, comme une tempête.

Exemple#

À l'état des lieux de sortie d'un T2 loué six ans, le bailleur relève :

Constat	Qui paie	Montant retenu
Joint de douche noirci, à refaire	Locataire : entretien courant	45 €
Vitre de la porte-fenêtre fêlée par un choc	Locataire : vitre détériorée	120 €
Peinture du séjour défraîchie après six ans	Bailleur : usure normale	0 €
Ballon d'eau chaude hors d'usage, 14 ans	Bailleur : vétusté	0 €

Le bailleur retient 165 € sur le dépôt de garantie, devis à l'appui, et le justifie poste par poste. Pour chiffrer la part du locataire quand un élément a déjà servi plusieurs années, le calculateur de vétusté applique une grille, et le guide de la grille de vétusté explique la méthode.

Les erreurs fréquentes#

• Faire payer au locataire le remplacement d'un équipement usé au seul motif qu'il figure dans la liste.
• Prévoir au bail un forfait de remise en état : l'article 4 de la loi de 1989 répute non écrite la clause qui fait payer au locataire des réparations locatives estimées unilatéralement par le bailleur.
• Retenir sur le dépôt sans justificatif : chaque somme se prouve par un devis ou une facture.
• Oublier l'entretien de la chaudière : il revient au locataire chaque année, sauf clause contraire (voir entretien de la chaudière : locataire ou bailleur ?).

Pour les travaux que le locataire fait de lui-même, voir le locataire peut-il repeindre ou percer les murs ?.

Sources#

• Décret n° 87-712 du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives (Légifrance)
• Article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, obligations du locataire (Légifrance)
• Article 6 de la loi du 6 juillet 1989, obligations du bailleur (Légifrance)
• Article 4 de la loi du 6 juillet 1989, clauses interdites (Légifrance)
• Entretien courant et réparations locatives à la charge du locataire, Service-Public

Vérifié le 09/11/2026