Locataire parti sans état des lieux : que faire ?

Faites dresser l'état des lieux de sortie par un commissaire de justice. Quand il ne peut pas être fait à l'amiable, la loi prévoit qu'il le dresse à l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre bailleur et locataire, après avoir convoqué les deux parties au moins sept jours à l'avance par lettre recommandée (article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989). Ne laissez pas le logement sans constat : sans lui, prouver une dégradation devient très difficile.

Pourquoi l'état des lieux de sortie compte#

L'état des lieux de sortie se compare à celui d'entrée. C'est la seule pièce qui montre ce qui a changé pendant le bail, et donc ce que vous pouvez retenir sur le dépôt de garantie. Service-Public rappelle qu'il se fait au moment où le logement est libéré ou très peu de temps après, et que la différence due à l'usure normale ne justifie aucune retenue.

L'article 1731 du code civil pose une présomption : « S'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. » L'article 3-2 de la loi de 1989 ajoute que la partie qui a fait obstacle à l'état des lieux ne peut pas s'en prévaloir.

La marche à suivre#

1. Proposez une date par écrit, de préférence en lettre recommandée, à la nouvelle adresse du locataire ou par e-mail. Gardez la preuve de l'envoi.
2. Sans réponse ou en cas de refus, mandatez un commissaire de justice. Il convoque les deux parties au moins sept jours à l'avance par lettre recommandée avec avis de réception.
3. Le jour dit, il dresse l'état des lieux, en présence du locataire ou non. Ce constat est l'état des lieux de sortie que prévoit la loi.
4. Comparez-le à l'état des lieux d'entrée, poste par poste, et chiffrez les dégradations hors usure, devis à l'appui.
5. Restituez le dépôt dans le délai : un mois à compter de la remise des clés si l'état des lieux de sortie est conforme, deux mois sinon.

Le coût#

Le tarif est réglementé. Pour la métropole, Service-Public indique l'émolument du commissaire de justice selon la surface, auquel s'ajoutent 18,06 € de frais de lettres et 11,28 € de frais de déplacement :

Surface du logement	Émolument (TTC)	Total avec lettres et déplacement	Part de chacun
Jusqu'à 50 m²	132,82 €	162,16 €	81,08 €
De 50 à 150 m²	154,74 €	184,08 €	92,04 €
Plus de 150 m²	232,12 €	261,46 €	130,73 €

Les totaux et les parts sont nos calculs à partir de ces montants. Les tarifs diffèrent en outre-mer. Un état des lieux fait à l'amiable entre bailleur et locataire ne coûte rien.

Exemple#

Un T2 de 42 m². Le locataire renvoie les clés par lettre recommandée, reçue le 3 avril 2027, sans avoir répondu aux deux propositions de date. Le bailleur mandate un commissaire de justice le 5 avril. Les convocations partent le 6, la visite a lieu le 15.

Le constat relève un parquet rayé sur deux mètres carrés et une porte de placard arrachée. Comparé à l'état des lieux d'entrée, et après vétusté, le bailleur retient 240 € de réparations et 81,08 €, la moitié du constat, à la charge du locataire. Il envoie le décompte et le solde du dépôt avant le 3 juin 2027, deux mois après la remise des clés, puisque les deux états des lieux diffèrent.

Les erreurs fréquentes#

• Faire l'état des lieux seul, sans le locataire ni commissaire de justice : il n'a pas de valeur contradictoire.
• Relouer ou faire des travaux avant le constat : les preuves disparaissent.
• Attendre des semaines : plus le constat est tardif, plus le locataire peut contester l'origine des dégâts.
• Retenir tout le dépôt faute de preuve : chaque retenue se justifie.

Pour le délai et la pénalité de retard de restitution, voir le calculateur de restitution du dépôt de garantie et le guide du dépôt de garantie. Pour ce qui revient au locataire, voir réparations locatives : ce qui revient au locataire. Si le dernier mois de loyer n'a pas été payé, voir le locataire peut-il ne pas payer son dernier mois ?.

Sources#

• Article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, état des lieux (Légifrance)
• Article 1731 du code civil (Légifrance)
• Article 22 de la loi du 6 juillet 1989, dépôt de garantie (Légifrance)
• État des lieux de sortie pour un bail d'habitation, Service-Public

Vérifié le 09/11/2026