Révision du loyer avec l'IRL : calcul, délai, lettre
Clause du bail, trimestre de référence, formule avec un exemple chiffré, délai d'un an, lettre au locataire et gel des logements F et G : réviser son loyer avec l'IRL.
Kivlo · Mis à jour le 7 novembre 2026 · Sources vérifiées le 6 novembre 2026 · 4 min de lecture
Sommaire
Si votre bail contient une clause de révision, vous pouvez augmenter le loyer une fois par an, au plus de la variation de l'IRL (indice de référence des loyers, publié chaque trimestre par l'Insee). La révision n'est pas automatique : vous devez la demander à votre locataire, elle ne s'applique qu'à partir de votre demande, et vous la perdez si vous attendez plus d'un an. Elle est interdite pour un logement classé F ou G au DPE (diagnostic de performance énergétique).
Ces règles valent pour une location vide ou meublée à titre de résidence principale. Elles sont posées par l'article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989.
Première condition : une clause dans le bail
Pas de clause de révision, pas de révision. La loi le dit sans détour : la révision intervient « lorsque le contrat prévoit la révision du loyer ». Si votre bail est muet, le loyer reste celui fixé à la signature jusqu'à la fin du bail. Au renouvellement, une hausse reste possible si le loyer est manifestement sous-évalué : voir loyer sous-évalué : l'augmenter au renouvellement.
La clause fixe en général deux éléments :
- la date de révision : celle indiquée au bail ou, à défaut, la date anniversaire du bail ;
- le trimestre de référence de l'IRL : en principe écrit dans le bail. À défaut, c'est le dernier indice publié à la date de signature du bail, selon l'Anil.
Un indice par trimestre
L'Insee publie un IRL à chaque trimestre. Vous comparez toujours deux indices du même trimestre, à un an d'écart : par exemple le 3e trimestre 2026 avec le 3e trimestre 2025. La Corse et les départements d'outre-mer ont leur propre valeur.
La formule et un exemple chiffré
La formule donnée par Service-Public :
Nouveau loyer = loyer actuel × IRL du trimestre de référence de l'année en cours ÷ IRL du même trimestre de l'année précédente
Le calcul porte sur le loyer hors charges, et le résultat s'arrondit au centime.
Exemple : un studio loué 800 € par mois hors charges, bail avec une révision indexée sur le 3e trimestre.
| Élément | Valeur |
|---|---|
| Loyer actuel hors charges | 800,00 € |
| IRL du 3e trimestre 2026 | 148,06 |
| IRL du 3e trimestre 2025 | 145,77 |
| Calcul | 800 × 148,06 ÷ 145,77 |
| Nouveau loyer | 812,57 € |
| Hausse mensuelle | + 12,57 € |
La loi plafonne la hausse à la variation de l'IRL : vous pouvez demander moins, jamais plus. Pour faire le calcul sur votre propre bail, utilisez notre calculateur gratuit de révision IRL.
Les dernières valeurs de l'IRL
| Trimestre | IRL (métropole) | Variation sur un an | Publication |
|---|---|---|---|
| 3e trimestre 2026 | 148,06 | + 1,57 % | JO du 16/10/2026 |
| 2e trimestre 2026 | 148,37 | + 1,15 % | JO du 12/07/2026 |
| 1er trimestre 2026 | 146,60 | + 0,78 % | JO du 16/04/2026 |
| 4e trimestre 2025 | 145,78 | + 0,79 % | JO du 16/01/2026 |
Source : Service-Public et Insee, valeurs au 6 novembre 2026.
Le délai : un an, sans rattrapage
Deux règles se combinent, et elles comptent plus que la formule.
La révision n'est pas rétroactive. Elle s'applique à partir de la date de votre demande, pas de la date de révision prévue au bail. Service-Public donne l'exemple d'un bail révisable le 13 mars 2026 : si le bailleur demande la révision le 13 juin 2026, seuls les loyers dus à partir du 13 juin sont révisés. Les trois mois d'écart sont perdus.
Au-delà d'un an, la révision de l'année est perdue. Si vous ne manifestez pas votre volonté de réviser dans l'année qui suit la date de prise d'effet, vous êtes « réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée » (article 17-1). Vous ne pouvez pas cumuler deux années de hausse l'année suivante.
Demandez à la date prévue
Chaque mois de retard est un mois de loyer révisé que vous ne récupérerez pas. Notez la date de révision de chaque bail et envoyez votre demande dès la parution de l'indice utile.
La lettre au locataire
La loi ne prévoit pas de modèle. L'Anil conseille vivement au bailleur d'envoyer sa demande par lettre recommandée avec accusé de réception, en rappelant les conditions de la révision. La date de la demande fixe le point de départ du nouveau loyer : mieux vaut pouvoir la prouver.
Votre lettre indique :
- la clause du bail qui prévoit la révision et la date de révision ;
- les deux indices utilisés (trimestre et valeur) ;
- le calcul et le nouveau montant du loyer hors charges ;
- la date à partir de laquelle il s'applique.
Logement classé F ou G : le loyer est gelé
Depuis le 24 août 2022, en application de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, la révision est interdite pour un logement classé F ou G, même si le bail contient une clause de révision. Les dates ci-dessous, outre-mer compris, sont celles de Service-Public.
| Territoire | Baux concernés |
|---|---|
| Métropole | Baux signés, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 24 août 2022 |
| Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion, Mayotte | Baux signés, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 1er juillet 2024 |
Un bail en cours bascule donc dans le gel à son renouvellement ou à sa reconduction tacite. Le ministère de la Transition écologique précise que le gel vaut aussi pour la hausse au renouvellement du bail et entre deux locataires, et qu'il touche la location vide comme meublée (les meublés de tourisme ne sont pas concernés). Il prend fin quand des travaux font atteindre au moins la classe E, attestée par un nouveau DPE.
Vérifiez votre DPE avant d'écrire
La révision n'est possible que pour un logement classé de A à E, justifié par un DPE en cours de validité. Si la classe de votre logement est inconnue, faites établir un DPE avant d'envoyer votre demande.
Cas particuliers
- Location meublée : la révision suit les mêmes règles (article 25-9 de la loi de 1989).
- Bail mobilité : le loyer ne peut pas être révisé en cours de bail (article 25-16).
Faites vérifier votre situation
Chaque bail a sa propre clause, sa date de révision et son trimestre de référence. En cas de doute sur la clause, sur un bail ancien ou sur la classe du DPE, faites valider votre cas par l'ADIL de votre département ou par un avocat.
Sources
- Article 17-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (Légifrance)
- Indice de référence des loyers (IRL), Service-Public
- Nouvel IRL et révision annuelle des loyers, Anil
- Gel des loyers des passoires énergétiques, ministère de la Transition écologique
- Indice de référence des loyers, 3e trimestre 2026, Insee
Vérifié le 06/11/2026
Kivlo prépare vos révisions IRL
Avec l'offre Pro, Kivlo calcule la révision de chaque bail à sa date avec l'indice prévu au bail, prépare la lettre et l'envoie par e-mail à votre locataire. Logement F ou G : la révision est bloquée.
Questions fréquentes
Peut-on réviser le loyer si le bail ne prévoit rien ?
Non. La révision annuelle n'est possible que si une clause du bail la prévoit. Sans clause, le loyer reste celui fixé au bail pendant toute sa durée.
La révision du loyer est-elle automatique ?
Non. Même avec une clause, le bailleur doit la demander. Le nouveau loyer s'applique à partir de la date de sa demande, sans effet rétroactif.
Que se passe-t-il si j'oublie de réviser le loyer ?
Si vous ne demandez pas la révision dans l'année qui suit sa date de prise d'effet, vous êtes réputé y avoir renoncé pour l'année écoulée. La révision de cette année-là est perdue.
Quel est le dernier IRL publié ?
L'IRL du 3e trimestre 2026, publié au Journal officiel du 16 octobre 2026, est de 148,06 en métropole, soit +1,57 % sur un an.
Peut-on augmenter le loyer d'un logement classé F ou G ?
Non. En métropole, pour les baux signés, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 24 août 2022, la révision est interdite si le logement est classé F ou G au DPE.
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Rédaction Kivlo
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