LMNP micro-BIC ou réel : comment choisir

En location meublée, vous êtes au micro-BIC sans rien faire tant que vos recettes ne dépassent pas 83 600 € (location classique, meublé de tourisme classé, chambre d'hôtes) ou 15 000 € (meublé de tourisme non classé) : un abattement de 50 %, ou 30 % pour le meublé de tourisme non classé, couvre forfaitairement vos charges. Le réel vous fait déduire vos charges réelles et l'amortissement du logement et des meubles. Il gagne presque toujours quand vous avez acheté récemment et remboursez un emprunt ; le micro-BIC peut faire mieux avec peu de charges et un bien de faible valeur.

Les règles ci-dessous sont celles en vigueur au 9 novembre 2026. Les montants sont ceux des revenus 2026, à déclarer en 2027.

Ce guide fait partie de notre dossier LMNP au réel : le guide complet.

Les plafonds et abattements du micro-BIC#

Pour les revenus 2026 (article 50-0 du CGI) :

Type de location	Plafond de recettes	Abattement
Location meublée classique (longue durée, bail mobilité, étudiant)	83 600 €	50 %
Meublé de tourisme classé, chambre d'hôtes	83 600 €	50 %
Meublé de tourisme non classé	15 000 €	30 %

L'abattement n'est jamais inférieur à 305 €. Les recettes comprennent les loyers et les charges facturées au locataire.

Pour les revenus 2025, déclarés en 2026, le plafond était de 77 700 € au lieu de 83 600 € ; les autres chiffres sont inchangés (impots.gouv.fr). La loi de finances pour 2026 n'a pas modifié ce régime.

Quand vous sortez du micro-BIC#

Le régime d'une année dépend des recettes des deux années précédentes. Vous ne quittez le micro-BIC qu'après deux années civiles consécutives au-dessus du plafond ; vous y revenez dès que vos recettes repassent dessous (service-public.gouv.fr).

Ce que le réel vous fait déduire#

Au réel, votre résultat est égal à vos recettes, moins vos charges réelles, moins l'amortissement :

• les charges : intérêts d'emprunt, assurance emprunteur, taxe foncière, charges de copropriété non récupérées, assurances, frais de gestion, entretien et réparations, CFE, frais de comptabilité ;
• l'amortissement du bâti (hors terrain) et des meubles, réparti sur leur durée d'utilisation.

L'amortissement ne peut pas créer de déficit : il ramène au mieux le résultat à zéro, et l'excédent se reporte sans limite de durée (article 39 C du CGI). Le détail est dans notre guide Amortissement LMNP : exemple chiffré.

Trois exemples chiffrés#

Les exemples amortissent le bâti sur 30 ans et les meubles sur 7 ans, en ligne droite, comme notre simulateur.

Un studio acheté à crédit#

Un studio meublé loué à l'année, 9 600 € de recettes. Acheté 180 000 € frais compris, 15 % de terrain, 7 000 € de meubles. Charges de l'année, intérêts compris : 3 200 €. Amortissement : 5 100 € de bâti et 1 000 € de meubles, soit 6 100 €.

Poste	Micro-BIC	Réel
Recettes	9 600 €	9 600 €
Abattement ou charges	50 % = 4 800 €	3 200 €
Amortissement déduit	—	6 100 €
Résultat imposable	4 800 €	300 €

Le réel efface presque tout le résultat : 4 500 € de moins à déclarer.

Le même studio en meublé de tourisme non classé#

Loué à la nuitée, il rapporte 14 000 €, avec 5 000 € de charges (ménage, linge, plateformes en plus). Au micro-BIC, l'abattement n'est que de 30 % : 4 200 €, soit 9 800 € imposables. Au réel, 14 000 € − 5 000 € − 6 100 € d'amortissement donnent 2 900 €. C'est le cas où le réel fait la plus grande différence.

Un petit bien sans crédit#

Un logement acheté 48 000 €, dont un quart de terrain, meublé pour 2 100 €. 9 600 € de recettes, 1 000 € de charges, plus d'emprunt. L'amortissement n'est que de 1 200 € pour le bâti et 300 € pour les meubles : le réel donne 7 100 € imposables, contre 4 800 € au micro-BIC. Le forfait de 50 % gagne.

Ces calculs portent sur le résultat imposable. L'impôt dépend ensuite de votre taux d'imposition et des prélèvements sociaux. Pour comparer avec vos propres chiffres, utilisez notre simulateur gratuit LMNP micro-BIC ou réel.

Ce que le résultat ne dit pas#

Trois éléments pèsent au-delà de la comparaison d'une année :

• le coût du réel : une comptabilité, une liasse 2031 et 2033 chaque année, souvent un expert-comptable. Voir notre guide LMNP sans expert-comptable ;
• la revente : depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au réel augmentent la plus-value imposable. Au micro-BIC, rien n'est repris. Voir Plus-value LMNP et réintégration des amortissements ;
• la durée : l'amortissement du bâti dure des décennies, celui des meubles quelques années. L'avantage du réel diminue quand les meubles sont amortis et l'emprunt remboursé.

Comment opter pour le réel#

L'option pour le réel s'exerce dans le délai de dépôt de la déclaration de revenus de l'année précédente. Pour être au réel sur vos revenus 2027, vous optez donc au plus tard à la date limite de la déclaration déposée au printemps 2027. L'année où vous commencez à louer, vous optez dans le délai de la déclaration de cette première année (article 50-0, 4 du CGI).

L'option vaut un an et se renouvelle tacitement chaque année. Vous pouvez y renoncer dans le même délai, contrairement à la location nue où l'option pour le réel engage trois ans.

En pratique, l'option se notifie au service des impôts des entreprises dont dépend le bien.

Sources#

• Article 50-0 du code général des impôts (micro-BIC et option), Légifrance
• Article 39 C du code général des impôts (amortissement des biens loués), Légifrance
• Location meublée, impots.gouv.fr
• Location meublée : régime fiscal, service-public.gouv.fr

Vérifié le 09/11/2026