Plus-value LMNP : la reprise des amortissements

Quand un loueur en meublé non professionnel vend son logement, la plus-value est imposée comme celle d'un particulier : 19 % d'impôt et les prélèvements sociaux, après des abattements pour durée de détention. Mais pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au réel diminuent le prix d'acquisition retenu dans le calcul : la plus-value augmente d'autant (article 150 VB, III du CGI). Les résidences étudiantes, les résidences seniors et les Ehpad en sont exclus.

Les règles ci-dessous sont celles en vigueur au 9 novembre 2026. Elles s'appliquent aux ventes de 2026 et de 2027 tant que la loi ne change pas.

Ce guide fait partie de notre dossier LMNP au réel : le guide complet. Il ne traite pas du loueur professionnel (LMP), soumis au régime des plus-values professionnelles.

Ce qui a changé#

Jusqu'au 14 février 2025, la plus-value d'un loueur en meublé non professionnel se calculait sur le prix d'achat, sans tenir compte des amortissements déduits pendant la location. On pouvait donc déduire l'amortissement chaque année, puis ne pas le retrouver à la revente.

L'article 84 de la loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025) a ajouté un III à l'article 150 VB du CGI : le prix d'acquisition est minoré des amortissements admis en déduction au titre de l'article 39 C. La règle s'applique aux cessions réalisées à compter du 15 février 2025, lendemain de la promulgation, quelle que soit la date d'achat du bien.

Quels amortissements sont repris#

• Les amortissements déduits au réel, toutes années confondues, y compris celles d'avant 2025.
• Pas l'amortissement différé qui n'a jamais pu être déduit, faute de résultat suffisant : seuls les amortissements « admis en déduction » sont visés.
• Rien au micro-BIC : l'abattement forfaitaire n'est pas un amortissement. Les années passées au micro-BIC n'alourdissent pas la plus-value.

Il faut donc pouvoir retrouver, à la vente, le total des amortissements effectivement déduits depuis le début de la location : c'est le rôle du plan d'amortissement et des tableaux 2033-C de chaque année.

Les biens exclus#

La reprise ne s'applique pas aux logements situés dans (article 150 VB, III du CGI) :

• une résidence étudiante (résidence destinée à l'accueil des étudiants, des moins de trente ans en formation ou en stage, des apprentis ou des plus de 65 ans) ;
• une résidence services pour personnes âgées ou handicapées agréée ou autorisée, ou un Ehpad ;
• un établissement de soins de longue durée.

Pour ces biens, la plus-value continue de se calculer sans reprise des amortissements.

Exemple chiffré#

Un appartement meublé acheté 170 000 € en juin 2017, loué au réel, revendu 230 000 € en juillet 2026, soit neuf années pleines de détention. Les amortissements du logement déduits pendant ces neuf ans s'élèvent à 40 000 €. L'exemple laisse de côté les majorations forfaitaires pour frais d'acquisition et travaux.

Poste	Avant la réforme	Depuis le 15 février 2025
Prix de vente	230 000 €	230 000 €
Prix d'acquisition retenu	170 000 €	170 000 € − 40 000 € = 130 000 €
Plus-value brute	60 000 €	100 000 €

Les abattements pour durée de détention s'appliquent ensuite : 6 % par année au-delà de la cinquième pour l'impôt sur le revenu (article 150 VC du CGI), 1,65 % pour les prélèvements sociaux. Après neuf ans, ils sont de 24 % et 6,6 %.

Base imposable	Avant la réforme	Depuis le 15 février 2025
Impôt sur le revenu (après 24 %)	45 600 €	76 000 €
Prélèvements sociaux (après 6,6 %)	56 040 €	93 400 €

La base imposable à l'impôt sur le revenu dépasse ici 50 000 € : une surtaxe sur les plus-values élevées s'ajoute alors. Le notaire calcule et paie l'impôt lors de la vente.

Ce que cela change pour le choix du régime#

La reprise ne supprime pas l'intérêt du réel : l'amortissement a réduit l'impôt sur les loyers chaque année, au barème de l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, et la plus-value ne le reprend qu'au taux de 19 %, prélèvements sociaux en plus, après abattements. Pour l'impôt sur le revenu, la plus-value est totalement exonérée après 22 ans de détention, et pour les prélèvements sociaux après 30 ans.

Elle pèse en revanche dans deux cas : une revente rapprochée, avant que les abattements ne jouent, et un petit résultat où l'amortissement a peu servi. La comparaison micro-BIC ou réel doit donc tenir compte de la durée de détention prévue : voir LMNP micro-BIC ou réel.

Sources#

• Article 150 VB du code général des impôts (prix d'acquisition), Légifrance
• Article 150 VC du code général des impôts (abattements pour durée de détention), Légifrance
• Article 39 C du code général des impôts, Légifrance
• Notice 2033-NOT-SD (millésime 2026), impots.gouv.fr

Vérifié le 09/11/2026